ขอปรึกษาท่านผู้รู้กฎต่าง ๆ เกี่ยวกับบ้านค่ะ บ้านแถวของนู๋ต่อเติมครัวชิดรั้ว โดยทำกำแพงขึ้นมาอีกชั้นหนึ่ง (ขออนุญาตบ้านเดี่ยวหลังบ้านแล้ว แต่ไม่ได้ทำเป็นลายลักษณ์อักษรค่ะ เขาอนุญาต) ซึ่งในเวลาต่อมาบ้านเดี่ยวก็ต่อเติมครัวเช่นกัน โดยทำกำแพงขึ้นมาใหม่เหมือนกัน ทีนี้ทั้งสองหลังก็เหมือนกันทั้งคู่ ไม่มีใครได้เปรียบหรือเสียเปรียบ เพราะผิดทั้งคู่ แต่พอมาศึกษากฎต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นกฎกระทรวง กฏควบคุมอาคาร ระยะถอยร่นของบ้านแถว คือ หน้า 3 หลัง 2 ข้างไม่มี แต่ถ้าเป็น บ้านเดี่ยว ระยะถอยร่นหน้าจำไม่ได้ค่ะ แต่หลัง 2 เมตร หากเป็นผนังทึบ เว้นได้ 50 ซม. กฎนี้ใช้ได้เฉพาะบ้านเดี่ยวหรือค่ะ หากเป็นบ้านแถว ไม่ว่า ผนังเปิด ผนังทึบ ด้านหลังก็ต้องเว้น 2 เมตรใช่หรือไม่ค่ะ ที่นำมาปรึกษาในนี้เพราะกำลังจะมีปัญหา เพราะบ้านเดี่ยวมาบอกว่าเดี๋ยวเขาจะต่อเติมบ้านแล้วน่ะ ต้องให้เราเว้นออกไป 2 เมตร เราก็ใบ้รับทานค่ะ แล้วที่เรากะเขาตกลงกันไว้ตอนแรกล่ะ ตอนนี้อาการเหมือนเพลงของอ๊อฟ ปองศักดิ์เลย ฮือๆๆ
คำค้นหา:
- กฎหมายควบคุมอาคาร ระยะร่น
ถามว่าทำผนังร่วมกันได้ไหม ตามกฎกระทรวง 2498 หมวด 6 ข้อ 56 เขียนไว้ว่า
" อย่างไรก็ตามอาคารที่ปลูกชิดกับเขตที่ดินของผู้อื่นนั้นจะต้องมีระยะห่างจากเขตที่ดินต่ำกว่า 50 ซม. ไม่ได้ เว้นแต่จะปลูกโดยวิธีตกลงทำผนังร่วมกัน แต่ทั้งนี้จะต้องไม่เสียประโยชน์ทางสถาปัตยกรรม "
นั้นคือทำได้ครับถ้าตกลงกันได้
แต่คุณจะไปติดที่ ข้อ 57 ว่าจะต้องมีที่ว่าง 30 % ของพท.ทั้งหมด ครับ ที่ข้างบ้านเขาทำแบบนั้นได้แต่คุณทำไม่ได้ครับ
** แนะว่าคุยกันดีๆกับข้างบ้านดีที่สุดครับ ***
ท่านได้มีความคิดเห็นว่าอย่างไรบ้างครับ
ลองดูเป็นข้อมูลครับ ค่อยๆอ่าน ค่อยๆทำความเข้าใจ
จะเห็นว่าเรื่อง ปีที่ทำการก่อสร้างต่อเติม ประเภทของอาคาร ขนาด และความสูง คือปัจจัยหลักในการสรุปว่าควรเป็นอย่างไร…
ที่มาของข้อมูล….
http://www.thaicontractors.com/content/cmenu/4/6/167.html
ปัจจุบันการควบคุมอาคารในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดจะมีกฎหมายบังคับที่สอดคล้องกันกล่าวคือ มีข้อบัญญัติและกฎกระทรวงหรือเทศบัญญัติของท้องถิ่น บังคับใช้เช่น ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องความคุมอาคาร พ.ศ. 2544 กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) และกฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) เป็นต้น โดยจะมีการบังคับเกี่ยวกับแนวร่นอาคารจาก ทางสาธารณะ ที่ว่างด้านหน้า ด้านหลังอาคาร และระยะห่างเขตที่ดินข้างเคียง ซึ่งสรุปโดยรวมได้ดังนี้
1. แนวร่นอาคารจาก ถนนหรือทางสาธารณะ
กรณีที่ 1 อาคารพักอาศัย (สูงไม่เกิน 3 ชั้น สูงไม่เกิน10.00 เมตร พื้นที่รวมไม่เกิน 1,000 ตารางเมตร หรืออาคารอยู่อาศัยรวม (สูงไม่เกิน 2 ชั้นสูงไม่เกิน 8.00 ม. และมิใช่อาคารขนาดใหญ่)
1.1 ถ้าถนนสาธารณะกว้างน้อยกว่า 6.00 เมตร ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลาง ถนนสาธารณะ อย่างน้อย 3.00 เมตร
1.2 ถ้าถนนสาธารณะกว้างมากกว่าง 6.00 เมตร รินแนวอาคารห่างจากถนนสาธารณะ ดังนี้
1. สูงไม่เกิน 3 ชั้น, พื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางร่นจากเขตถนนอย่างน้อย 0.50 เมตร
2. สูงไม่เกิน 3 ชั้น, พื้นที่เกิน 300 ตารางเมตรร่นจากเขตถนนอย่างน้อย 1.00 เมตร
กรณีที่ 2 อาคารพาณิชย์ อาคารอยู่อาศัยรวม ห้องแถวตึกแถวและอาคารอื่นๆ ที่มิใช่ตามกรณีที่ 1
2.1 ถนนสาธารณะกว้างน้อยกว่า 10.00 เมตร รินแนวอาคารจากกึ่งกลาง ถนนสาธารณะ6.00 เมตร
2.2 ถนนสาธารณะกว้างมากกว่า 10.00 เมตร ร่นแนวอาคารจากเขตถนน อย่างน้อย 10% ของความกว้างถนน
2.3 ถนนสาธารณะกว้างมากกว่า 20.00 เมตร ร่นแนวอาคารจากเขตถนนอย่างน้อย 2.00 เมตร
(ทั้งนี้ถ้าอยู่ในถนนที่มีการบังคับระยะร่นไม่น้อยกว่า 6.00 เมตร ของกรมทางหลวงหรือ 15.00 เมตร ของกทม. ก็ต้องปฏิบัติตามด้วยครับ )
2. ที่เว้นว่างด้านหน้า ด้านหลัง และด้านข้างอาคาร
กรณีที่ 1 ห้องแถว ตึกแถว
1.1 สูงไม่เกิน 3 ชั้น ไม่อยู่ริมทางต้องมีพื้นว่างด้านหน้าอาคารอย่างน้อย 6.00 เมตร
1.2 สูงเกิน 3 ชั้น ไม่อยู่อยู่ริมทางสาธารณะ ต้องมีที่ว่างด้านหน้าอาคารอย่างน้อย 12.00 ม. (ตั้งแต่ 4 ชั้นขึ้นไป)
1.3 ต้องมีที่ว่างเป็นทางเดินหลังอาคารอย่างน้อย 3.00 ม.
1.4 ต้องมีที่ว่างห่างเขตที่ดินด้านข้างอย่างน้อย 2.00 ม.
1.5 ติดต่อกันได้ไม่เกิน 10 ห้อง และยาวรวมกันไม่เกิน 40 เมตร
1.6 ทุก 10 ห้องต้องมีที่เว้นว่างไม่น้อยกว่า 4.00 เมตร
กรณีที่ 2 อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน อาคารอยู่อาศัยรวมและอาคารอื่นๆ (ยกเว้นอาคารอยู่อาศัย สูงไม่เกิน 3 ชั้น ที่มิใช่อยู่อาศัยรวม อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 2 ชั้น และสูงไม่เกิน 8.00 เมตร.)
2.1 สูงไม่เกิน 3 ชั้น ไม่อยู่ริมทางสาธารณะ ต้องมีที่ว่างหน้าอาคาร อย่างน้อย 6.00 เมตร
2.2 สูงเกิน 3 ชั้น ไม่อยู่ริมทางสาธารณะ ต้องมีที่ว่างหน้าอาคารอย่างน้อย 12.00 เมตร
2.3 ที่ว่างหน้าอาคารตามข้างต้น ต้องมีความยาวไม่น้อยกว่า 1/6 เท่าของเส้นรอบรูปตัวอาคารนั้น และต้องไปต่อเชื่อมกับถนนภายในกว้างไม่น้อยกว่า 6.00 ม. เพื่อออกสู่ถนนสาธารณะได้ (ถ้าเป็นถนนภายในที่ผ่านช่องลอด ในอาคารอื่นต้องสูงไม่ต่ำกว่า 5.00 เมตรด้วย)
2.4 ต้องมีที่ว่างเป็นทางเดินหลังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร
หมายเหตุ
1. อาคารที่ไม่อยู่ริมทางสาธารณะหมายถึงอาคารที่อยู่ห่างจากทางสาธารณะเกินกว่า 20.00 เมตร
2. มีหน้ากว้างของอาคารหันสู่ทางสาธารณะยาวน้อยกว่า 1/8 เท่าของความยาวเส้นรอบรูปอาคารนั้น
3. ระยะห่างเขตที่ดินข้างเคียงของช่องแสง ช่องระบายอากาศ, ประตู, หน้าต่างและริมกันตกระเบียบของอาคารต่างๆ
3.1 ตั้งแต่ชั้น1 และชั้น 2 ต้องห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร
3.2 ตั้งแต่ชั้น 3 ขึ้นไป ต้องห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3.00 เมตร
4. ที่ว่างโดยรอบอาคารต่างๆ (ตามที่บัญญัติกทม. พ.ศ. 2544 และกฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535)
4.1 อาคารอยู่อาศัย สูงไม่เกิน 3 ชั้น พื้นที่รวมไม่เกิน 300 ตารางเมตร ต้องมีพื้นว่าง โดยสอบไม่น้อยกว่า 0.50 เมตร (ยกเว้นได้รับการยินยอมจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง)
4.2 อาคารต่างๆ ที่มีความสูงไม่เกิน 15.00 เมตร ต้องมีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 1.00 เมตร
4.3 อาคารต่างๆ ที่มีความสูงเกิน 15.00 เมตร แต่ไม่ถึง 23.00 เมตรต้องมีพื้นที่ว่าง โดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร
4.4 อาคารต่างๆ ที่มีความสูง ตั้งแต่ 23.00 เมตรขึ้นไป ต้องมีพื้นว่างโดยรอบไม่น้อยกว่า 6.00 เมตร
ตามที่ได้นำเสนอข้างต้นเป็นเรื่องของระยะร่น ระยะห่างเขตที่ดิน ที่ว่างโดยรอบอาคารครับ ยังมีเรื่องที่ว่างและระยะต่างๆ ที่มีบังคับไว้ตามกฎหมายควบคุมอาคารอีกหลายกรณีครับ ซึ่งข้อบังคับต่างๆ ในการออกแบบก่อสร้างอาคารต้องปฏิบัติให้ถูกต้องทุกข้อนะครับ โดยยึดถือส่วนที่บังคับมากที่สุดเป็นเกณฑ์นะครับ โดยในบทความครั้งต่อไป จะได้กล่าวถึงในเรื่องที่ว่างและระยะต่างๆ ครับ
บ้านแถว ที่ว่างด้านหลังห้ามก่อสร้าง-ต่อเติมอะไรทั้งสิน เพราะเขาให้เว้นไว้สำหับหนีไฟ และเป็นพื้นที่ว่างตาม พรบ. ควบคุมอาคาร แต่ส่วนใหญ่ผิดกันหมดทั้งประเทศ
บ้านเดี่ยว ถ้าพื้นที่ไม่เกิน 300.00 ตรม.ผนังด้านที่ไม่มีช่องเปิดสามารถห่างได้ 0.50ม.ถ้าเกิน 300.00 ตรม. ห่าง 1.00ม.(กรณีอาคารสูงไม่เกิน 15.00ม.)
ถ้าเกิน 15.00ม.เว้น2.00ม. และถ้าจะขออนุญาตต่อเติม ต้องตรวจสอบ พื้นที่ว่างมีตาม พรบ.หรือไม่
คงต้องคุยกันครับเพราะถ้าเขาจะให้รื้อถอนต้องเป็นเจ้าหน้าที่มาแจ้งและถ้าถึงที่สุดยังมีกฏหมายตัวอื่นแต่ต้องปรึกษาทนาย
(ทำไมบ้านเดี่ยวมันไม่สร้างของมันไป เรื่องก็จบ)
คุณ สวนหย่อมป้อมยาม ใจเย็นไว้ครับ แล้วจะมีทางออก ก็มันผิดทั้งประเทศ
(เจ้าหน้าที่เขตไม่อยากปวดหัวเหมือนกัน )
ขอบคุณทั้ง 3 ท่านค่ะ กำลังดูท่าทีเขาอยู่เหมือนกัน วันนี้ก็เพิ่งถ่ายรูปเก็บเอาไว้เหมือนกัน
ตอนแรกอ่านกฎต่าง ๆ คิดว่าถอยร่นข้างหลังใช้ได้ทั้งบ้านเดี่ยวและบ้านแถว 50 เซ็นติเมตร ค่ะ อ่านไปอ่านมาชักไม่แน่ใจ เลยถามกูรูในชายคาดีกว่า
ขอบคุณมากค่ะ
ข้อ 76 อาคารประเภทต่าง ๆ จะต้องมีที่ว่างอันปราศจากหลังคาหรือสิ่งปกคลุมไม่น้อยกว่าส่วนที่กำหนดไว้ดังต่อไปนี้
(1) อาคารที่พักอาศัยแต่ละหลังให้มีที่ว่างอยู่ 30 ใน 100 ส่วนของพื้นที่
………………………….