ปล. เรื่องภาษีธุรกิจเฉพาะถูกต้องแล้วที่ว่าถ้าได้มาโดยมรดก ไม่ต้องเสีย  ขออภัยลืมข้อนี้ไป  ภาษีตัวนี้เอาไว้เก็บพวกทำบ้านจัดสรร ค้าที่ดิน น่ะ (ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี แล้วขาย เค้าตีความว่าเราเก็งกำไร เลยคิดตัวนี้ด้วย)

1.  ที่คุณได้ยินมา  เป็นเรื่องของการคิดค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ ซึ่งจะถือตามราคาขายจริง หรือราคาประเมินทุนทรัพย์แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า    แต่สำหรับการคำนวณค่าธรรมเนียมโอนของกรมที่ดิน  จะยึดจากราคาประเมินเป็นหลัก (ราคาประเมิน มาจากคำเต็มว่า "ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม"  เห็นมั้ย  ชื่อก็บอกอยู่แล้วว่าราคานี้มีไว้เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโดยเฉพาะ)

2. , 3.   แสดงว่าตอนที่คุณพ่อคุณซื้อ  ได้ให้ลูกๆ คนอื่นมีชื่อในกรรมสิทธิ์ร่วมด้วย และพอตอนท่านเสีย  คุณก็ได้รับมาทางมรดก ก็เลยไปเพิ่มชื่อ   ผมเข้าใจถูกมั้ย  ถ้าใช่   อย่างนี้  ถ้าไม่ได้แบ่งแยกพื้นที่การถือครองให้เป็นสัดส่วนชัดเจน แต่ถือรวมกันไป   เวลาขาย   ทาง สนง.ที่ดินจะให้ถือเป็นการขายของคณะบุคคล  ซึ่งปัญหาจะยุ่งล่ะทีนี้  เพราะจะต้องนำราคาขายทั้งหมดมารวมกัน เช่นขายได้ 100 ล้าน  ก็ต้องถือเงิน 100 ล้านเป็นเงินได้เพื่อคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย  ซึ่งภาษีจะยิ่งสูงมากขึ้น

1. คนซื้อเค้าจะโอนในราคาซื้อขายจริงอะคะ  ราคาซื้อขายจริงสูงกว่าราคาประเมินค่ะ (เคยได้ยินว่า เวลาคิดกรมที่ดินเค้าจะคิดราคาที่สูงกว่าใช่หรือเปล่าคะ)

2. ที่ดินพื้นนี้มีหลายชื่อค่ะ เพราะหลายพี่น้อง ทุกคนได้เท่า ๆ กัน คือ หารเฉพาะส่วนของเราแล้วส่วนของเราได้ 13 ล้านนะคะ อย่างนี้กรมที่ดินเค้าจะคิดรวมกันหรือว่าคิดแยกเป็นคน ๆ ไปคะ และอย่างไหนจะเสียน้อยกว่ากัน

3. ของพี่น้องคนอื่น ๆ ไม่ได้เป็นมรดกเพระตอนที่ซื้อก็โอนชื่อให้เค้าเลย มีของเราคนเดียวที่หลังจากพ่อเสีย จึงโอนส่วนของพ่อมาเป็นชื่อเราอะคะ อย่างนี้เค้าคิดค่าใช้จ่ายเหมือนกันหรือเปล่าคะ

รบกวนอีกครั้งนะคะ  ขอบคุณค่ะ

1. ค่าโอนคิดร้อยละเท่าไหร่คะ  (โอนราคาขายจริง 13 ล้านคะ)

>>>>>  ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน  เสียในอัตราร้อยละ 2  (คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน)  

2. รับมรดกมาได้ประมาณ 4 ปีค่ะ  ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะใช่มั๊ยคะ

>>>>>  จะกี่ปีก็ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะครับ ถ้าได้ที่ดินมาโดยทางมรดก  แต่ว่าจะไปเสียอากรแสตมป์ในอัตราร้อยละ 50 สตางค์แทน

3. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาต้องเสียร้อยละเท่าไหร่คะ

>>>>>  ไม่ได้เสียในอัตราคงที่ครับ  แต่เสียในอัตราก้าวหน้า โดยมีสูตรการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย สำหรับการขายอสังหาฯ โดยเฉพาะ

สูตร ก็คือ  
1.  นำราคาประเมินของที่ดิน (ไม่ใช่ราคาขาย)  หักด้วยค่าใช้จ่ายตามที่กฎหมายกำหนด   ซึ่งกรณีของที่ดินที่ได้มาโดยทางมรดก หรือจากการรับให้โดยเสน่หา   จะหักค่าใช้จ่ายได้แค่ 50%

2.  นำเงินได้ที่เหลือจากหักค่าใช้จ่าย  มาหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง   (เศษของปี ให้นับเป็น 1 ปี  เช่น รับมรดกที่ดินมาเมื่อวันที่ 31 ธ.ค. 53 แต่ขายเมื่อ 2 ม.ค. 54   ถือว่า ถือครองที่ดินมาแล้ว 2 ปี)

3.  นำเงินได้ที่เหลือจากการหารปีที่ถือครองในข้อ 2.  มาเข้าตารางอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ไม่ได้ยกเว้นภาษี 150,000 บาทแรก)

4.  เอาภาษีที่ได้ตามข้อ 3.  คูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครอง   ก็จะได้ภาษีหัก ณ ที่จ่าย

รบกวนผู้รู้ช่วยคำนวณคราว ๆ ให้หน่อยได้มั๊ยคะ ว่าจะต้องเสียอยู่ประมาณเท่าไหร่กันแน่ค่ะ  เพราะผู้ซื้อกำลังต่อรองราคาอยู่ค่ะ  เราจะได้ไว้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจได้ค่ะ  ขอบคุณล่วงหน้าด้วยนะคะ

แต่กรณีของ จขกท.  เนื่องจากได้ที่ดินมาโดยทางมรดก  จึงหักค่าใช้จ่ายได้เพียง 50%

ถ้าราคาประเมินของที่ดิน =   11.0 ล้าน  หักค่าใช้จ่าย 50%  ก็เหลือ 5.5 ล้าน

ต้องนำ 5.5 ล้าน มาหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง คือหารด้วย 4   ก็จะเหลือ 1,375,000 บ.

นำ 1,375,000 บ. เข้าตารางอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา  
ก็จะได้ภาษีที่ 257,500 บาท  (ไม่ได้ยกเว้นภาษีของ 150,000 บาทแรก)  

นำภาษี 257,500 บ. คูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครอง คือคูณ 4  ก็จะได้ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายเท่ากับ 1,030,000 บ.

สรุปว่า ถูกต้องครับ  คุณต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1,030,000 บ.  ซึ่งคุณมีสิทธิเลือกเสียภาษีตัวนี้ครั้งเดียวจบไปที่กรมที่ดินโดยไม่ต้องนำมารวมยื่นแบบภาษีปลายปีอีกในกรณีที่ภาษีไม่เกิน 20% ของราคาขาย

แต่ยังมีพอมีวิธีที่จะวางแผนภาษี (Tax Planning)  ให้ลดลงเหลือต่ำกว่า 5 แสนบาท หรือน้อยกว่านั้นได้  ถ้าสนใจก็ติดต่อมาทางหลังไมค์ครับ

ส่วน คห.1 ยังผิดอยู่ที่ว่า "ภาษีต้องไม่เกิน 20%ของราคาประเมิน หากเกินนั้นให้หักได้แค่ 20%"   ไม่มีกฎเกณฑ์นี้ครับ

กฎเกณฑ์เรื่องไม่เกิน 20% นี่  ใช้เฉพาะในกรณีของการที่เราจะใช้สิทธิเลือกเสียภาษีตามที่ถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้ที่ สนง.ที่ดิน ว่าจะเลือกได้ก็ต่อเมื่อภาษีหัก ณ ที่จ่ายนั้นไม่เกิน 20% ของราคาขาย      ถ้าเกินเมื่อไหร่  ก็หมดสิทธิ์ และจะต้องนำเงินได้ไปรวมคำนวณกับเงินได้อื่นเพื่อยื่นแบบภาษีประจำปีด้วย

2 ถูก แต่ถ้าคุณย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านหลังที่ขาย เกิน 1 ปี ก็ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (แต่เสียอากร 0.5% แทน)

3 ถูก  อากรแสตมป์ ไม่ต้องเสีย เพราะเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว