ผมต้องการซื้อหอพัก ต่างจังหวัด ทำเลดี
แต่ลักษณะหอพักเมหือนเป็นอาคารพาณิชย์
ถามเจ้าของเรื่องแบบก่อสร้างว่ามีปัญหามั้ย เขาบอกว่าแบบไม่มีปัญหา
แต่ผมก็ไม่แน่ใจ ต้องการตรวจสอบเอง สามารถตรวจสอบที่ได้ไหนครับ
ว่าหอพักที่สร้าง สร้างหรือดัดแปลงผิดแบบหรือไม่
แล้วหากผิดแบบ โดยปกติมีโทษ หรือโดนปรับอย่างไรครับ
เอา แบบ มาดู คับ รับลอง เจอของดี
ตาม คห. 1 เลยคะ
ขอ แบบก่อสร้าง(พิมพ์เขียว) มาเปิดดู >>> ถ่ายเอกสารไม่ได้ ก็ขอแค่เปิดดูก็ได้
แค่นั้นก็รู้แล้วว่า อะไรเป็นอะไร
ปล. คุณต้องมีความรู้ด้านอาคารที่ถูกกฎหมาย จึงจะเข้าใจได้
แต่ส่วนการอ่านแบบก่อสร้างนั้น ดูๆๆ ไปก็รู้เองละ
เรียนคุณแม็ค(ผมต้องการซื้อหอพัก ต่างจังหวัด ทำเลดี
แต่ลักษณะหอพักเมหือนเป็นอาคารพาณิชย์
ถามเจ้าของเรื่องแบบก่อสร้างว่ามีปัญหามั้ย เขาบอกว่าแบบไม่มีปัญหา
แต่ผมก็ไม่แน่ใจ ต้องการตรวจสอบเอง สามารถตรวจสอบที่ได้ไหนครับ
ว่าหอพักที่สร้าง สร้างหรือดัดแปลงผิดแบบหรือไม่
แล้วหากผิดแบบ โดยปกติมีโทษ หรือโดนปรับอย่างไรครับ)
ต้องดูประเด็นอย่างนี้ครับ
1. ขณะก่อสร้างทำผิดแบบหรือเปล่า ถ้าทำผิดแบบ ตอนนี้หอพักที่ซื้อ สร้างเสร็จและได้บ้านเลขที่พร้อมขอน้ำไฟเรียบร้อยหรือยัง
ตอบตรงนี้
1.1.ถ้าสร้างไม่เสร็จ หากผิดแบบ ตอนตรวจอาคาร ขอบ้านเลขที่ ไม่ผ่านแน่นอน
1.2.ถ้าสร้างเสร็จแล้ว แบบผิด แต่มีครบทุกอย่างแล้ว ถือว่าไม่ผิดแล้วครับ ถ้ามีการเอาผิดภายหลัง รับรองยาวแน่ ตั้งแต่เจ้าหน้าที่เขตยัน ผอ.กองช่างเลยครับ
2.ตอนนี้หอพักได้รับใบอนุญาตประกอบกิจการหอพักหรือไม่
ตอบตรงนี้
2.1 หากมีก็แสดงว่ายื่นขออนุญาตประกอบกิจการหอพักได้โดยไม่มีปัญหา (เพราะจะมีกฎหมายหอพักควบคุมอีกทีตอนขออนุญาตก่อส้รางเสร็จแล้ว)
2.2 หากไม่มีแต่ปัจจุบันเป็นหอพัก แสดงว่าเป็นหอพักเถื่อน ตอนขอนุญาตจดทะเบียน อาจมีปัญหาไม่สามารถยื่นได้ เจ้าของเลยหลบเลี่ยง
————————————————————————
A.ลักษณะอาคารเหมือนอาคารพานิชย์>>>>ตรงนี้ตอนก่อสร้าง ต้องการใช้ประโยชน์บนที่ดินให้มากที่สุด และตั้งใจจะหลบเลี่ยงการขออนุญาตเป็นอาคารหอพัก( ในใบอนุญาตก่อสร้างต้องระบุดังนี้ และให้ดูที่หัวกระดาษในแบบว่าระบุเป็นอาคารอะไร ผมฟันธงได้เลยว่า อาคารพานิชย์และพักอาศัย)
ตอนหลังเมื่อสร้างเสร็จจึงมาดัดแปลงภายใน ทำได้ 2 ช้วงดังนี้
1. เมื่อไปขอบ้านเลขที่ได้แล้ว จึงจัดการกั้นห้องต่อเติมดัดแปลงเป็นหอพัก
2. ทำในขณะก่อสร้างเลย ตรงนี้ช่างเขตหรือตอนตรวจอาคารครั้งสุดท้ายก่อนได้บ้านเลขที่ มันผ่านมาได้ยังไง ทุกคนคงรู้
B.ลักษณะอาคารที่เป็นหอพัก
1.ทางเดินถายในต้องกว้างอย้างน้อย 1.50 เมตร
2.ทางเดินและห้องพักต้องมีความสูงจากพื้นถึงพื้นอย่างน้อย 2.60 เมตร
3.ความกว้างบันไดต้องไม่ต่ำกว่า 1.20 เมตรในกรณีที่พื้นชั้นบนน้อยกว่า300 ตารางเมตรและกว้างไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร ในกรณีที่พื้นชั้นบนเกิน 300 ตารางเมตร หากกว้างไม่ถึง 1.50 เมตร ต้องมี 2 บันได้และไม่ต่ำกว่า 1.20 เมตร ชานพักบันไดต้องไม่ต่ำกว่าความกว้างของบันได ลูกนอนไม่ต่ำกว่า 25 เซนติเมตรและลูกตั้งไม่เกิน 18 เซนติเมตร ตำแหน่งบันไดต้องไม่ไกลเกิน 40 จากจุดที่ไกลที่สุด
4.ต้องมีบันไดหนีไฟ (แล้วแต่ความสูงชั้นและลักษณะของบันได—อธิบายข้ามนะครับ)
5.ต้องมีพื้นว่าง 30%ของพื้นที่ดิน จากชั้นที่มีพื้นที่มากที่สุด
6.ผนังที่มีช่องเปิดหรือระเบียงต้องห่าง 2 เมตรในกรณีสูงไม่ถึง 9 เมตร และ ห่าง 3 เมตรในกรณีที่สูงเกิน 9 เมตร(เป็นขยักไม่ได้ครับ)
ส่วนขนาดห้องไม่ได้กำหนด กำหนดแค่อาคารอยู่อาศัยต้องมีห้องน้อน(ไม่รวมระเบียง+ห้องน้ำ)ไม่ต่ำกว่า 8 เมตร และความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 2.50 เมตร
>>>>อันนี้ข้อมูลจาก winyou webboard
คำตอบ จาก: สุพินท์ (17/05/44)
หอพัก เป็น อาคารอยู่อาศัยรวมหรือไม่ ลองพิจารณาจากข้อมูลเหล่านี้
1. กฎหมายสิ่งแวดล้อม ไม่เคยกำหนดให้หอพักต้องเสนอรายงานฯ มีแต่อาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
แล้วภายหลังแก้เป็น อาคารอยู่อาศัยรวมตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร
ที่ผมเคยตอบว่าหมายรวมถึงหอพักด้วยนั้น ผมตีขลุมเอาเองว่า เดิมนั้นควบคุมเฉพาะอาคารชุดพักอาศัยเท่านั้น
แต่ได้แก้ไขเพื่อให้ครอบคลุมอาคารพักอาศัยประเภทอื่น เช่น อพาร์ตเม้นท์ หรือ หอพักด้วย
ซึ่งอาจจะผิดก็ได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการตีความตามกฎหมายควบคุมอาคาร
กฎหมายสิ่งแวดล้อมนั้นรับศัพท์มาใช้ต่ออีกที
2. ตามคำจำกัดความในกฎกระทรวง 55 อาคารอยู่อาศัยรวม มีคำว่า ครอบครัว แต่หอพักมักจะไม่เป็นครอบครัว
แต่จะว่าไป คอนโด หรือ อพาร์ตเม้นต์ ผู้อยู่อาศัยก็อาจจะไม่เป็นครอบครัวได้เหมือนกัน คำว่า ครอบครัว
เป็นเพียงคำกลางๆ เพื่อแยกกลุ่มผู้อยู่อาศัยแต่ละหน่วย หรือว่าหมายถึงครอบครัวจริงๆ ก็ไม่ทราบ
3. ในข้อ 21 ของกฎกระทรวง 55 ได้แยกคำว่า อาคารอยู่อาศัยรวม และ หอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก เป็น 2ประเภทอาคาร
4. คุณยอดเยี่ยมเคยสอบถามเป็นการส่วนตัวกับผู้ใหญ่ในคณะกรรมการควบคุมอาคาร ได้ความว่า หอพักไม่ใช่อาคารอยู่อาศัยรวม
พอสรุปได้ว่า การตีความยังไม่ค่อยชัดเจน แต่ก็น่าจะถือว่า หอพัก ไม่ใช่ อาคารอยู่อาศัยรวม
(แบบว่ายกประโยชน์ให้จำเลย) ดังนั้น ก็ไม่ต้องจำกัดด้วยพื้นที่ 20 ตร.ม. ครับ
——————————————————————————-
ส่วนอื่นๆเกี่ยวกฎหมายหอพักและกิจการหอพัก ไปดูตามลิ้งค์นี้ได้ มีประโยชน์มากมายเลยครับ http://oppy.opp.go.th/news/horpak.html
สาวกุมภ์ขอแก้ไขข้อมูลของ คห.บน
ต้องดูประเด็นอย่างนี้ครับ
1. ขณะก่อสร้างทำผิดแบบหรือเปล่า ถ้าทำผิดแบบ ตอนนี้หอพักที่ซื้อ สร้างเสร็จและได้บ้านเลขที่พร้อมขอน้ำไฟเรียบร้อยหรือยัง
ตอบตรงนี้
1.1.ถ้าสร้างไม่เสร็จ หากผิดแบบ ตอนตรวจอาคาร ขอบ้านเลขที่ ไม่ผ่านแน่นอน
………ไม่ถูกต้องคะ ถึงจะผิดแบบ ตอนตรวจอาคาร ขอบ้านเลขที่ก็สามารถผ่านได้
ในหลายท้องที่ การขอบ้านเลขที่นั้นไม่ต้องมีเจ้าหน้าที่ไปตรวจอีกรอบนะคะ
และในหลายเคส มีกลวิธีหลบเลี่ยง ที่แม้สร้างผิดแบบ แต่ก็มีบ้านเลขที่ เช่นกัน
(ขอไม่กล่าวถึงวิธีการ แต่ยืนยันว่าทำได้แน่นอน…..)
ดังนั้น การมีบ้านเลขที่ ไม่ได้ยืนยันว่าผิดแบบหรือถูกแบบนะคะ
1.2.ถ้า สร้างเสร็จแล้ว แบบผิด แต่มีครบทุกอย่างแล้ว ถือว่าไม่ผิดแล้วครับ ถ้ามีการเอาผิดภายหลัง รับรองยาวแน่ ตั้งแต่เจ้าหน้าที่เขตยัน ผอ.กองช่างเลยครับ
………………..เรื่องไม่ยาวคะ เพราะว่าแบบนั้นถูกต้องตามกฎหมาย
เจ้าหน้าที่เซ็นต์แบบผ่านนั้นก็ทำถูกต้องตามกฎหมาย เพราะว่าแบบนั้นถูกต้องตามกฎหมาย
สิ่งที่ผิดคือ อาคารนั้นสร้างผิดไปจากแบบ
ลองไปเปิดดูกฎหมายควบคุมอาคารนะคะ จะเขียนในบทความผิดและบทลงโทษว่า ลงโทษเจ้าของอาคาร ไม่มีบทใดที่เขียนว่า ลงโทษเจ้าหน้าที่ผู้อนุญาตแบบก่อสร้างเลย
ดังนั้น เมื่อเกิดคดีความขึ้นมา จะมีการลงโทษที่เจ้าของอาคาร แล้วระบุว่าสร้างอาคารผิดไปจากแบบ หรือก็คือดัดแปลงต่อเติมอาคาร ในความผิดข้อนี้
2.ตอนนี้หอพักได้รับใบอนุญาตประกอบกิจการหอพักหรือไม่
ตอบตรงนี้
2.1 หากมีก็แสดงว่ายื่นขออนุญาตประกอบกิจการหอพักได้โดยไม่มีปัญหา (เพราะจะมีกฎหมายหอพักควบคุมอีกทีตอนขออนุญาตก่อส้รางเสร็จแล้ว)
……………..ในการยื่นขออนุญาตใบอนุญาตประกอบกิจการหอพัก
ก็เช่นกัน มีกลวิธีในการได้ใบนี้ด้วยกันหลายวิธี
และ แม้อาคารดังกล่าวจะมีใบอนุญาต ก็ไม่ได้หมายความว่าอนาคารนั้นถูกต้องตามแบบ
มีกลวิธีมากมายในการได้ใบอนุญาต
และแบบอาคาร ก็ไม่ใช่สาระสำคัญขนาดที่จะไม่ผ่าน ไม่ได้รับใบอนุญาต
2.2 หากไม่มีแต่ปัจจุบันเป็นหอพัก แสดงว่าเป็นหอพักเถื่อน ตอนขอนุญาตจดทะเบียน อาจมีปัญหาไม่สามารถยื่นได้ เจ้าของเลยหลบเลี่ยง
กล่าวไปแล้วข้างต้น
ปล. ไม่ต้องหลังไมล์มาว่า ทำอย่างไร และอะไร นะคะ
สาวกุมภ์จะไม่ตอบเพิ่มในส่วนที่ไม่ได้กล่าวในที่นี้ เพราะอะไรนั้น เพราะที่นี่คือประเทศไทย
ปล. ข้อมูลทุกข้อที่กล่าว ตอบจากประสบการณ์ คะ
ปล. แก้ไขข้อมูลหลายครั้ง เพราะกลับมาอ่านแล้วเจอที่พิมพ์ผิดคะ
ได้ความรู้มากมาย ขอบคุณครับ
ห้ามดูแบบก่อสร้างครับ สร้างผิดแบบหรือมั้ยให้ดูที่แบบยื่นขออนุญาตครับ
มีสำเนาที่สำนักเขต หรือเทศบาลในต่างจังหวัด