มีเพื่อนแนะนำว่า
ขายบ้านได้ในราคา 1.3 ล้าน ทาวน์เฮ้าส์มือ 2
(ราคาในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ยื่นแบงค์)
แต่เวลาไปโอนให้คน…ที่ซื้อที่กรมที่ดิน
เพื่อนบอกว่า ให้แจ้งที่กรมที่ดินว่า ซื้อขายกันแค่ 9 แสน
จะได้ลดค่าโอน เพราะตอนนี้ 2%
แบบนี้ได้รึเปล่าคะ
ส่วนเช็คที่เราจะได้รับจากคนที่มาซื้อบ้านคือ 2 ใบ (จาก 1.3 ล้าน)
ใบที่ 1 จ่ายให้แบงค์เก่าที่เราจำนองอยู่ 6 แสน
ใบที่ 2 จ่ายในนามเรา 7 แสน
ถูกต้องรึเปล่าคะ
ได้แต่ก็ระวังโดนโกงนะ
เพราะตอนโอนที่ ที่กรมที่ดิน สัญญาคือ 9 แสน
ถ้าเจอคนซื้อตุกติก ไม่จ่ายส่วนที่เหลือ คุณฟ้องร้องอะไรบ่ได้นะ
ลองคิดดูนะ คำพังเพยโบราณก็กล่าวไว้
เสียน้อยเสียยาก เสียมากเสียง่าย
แต่เดี๋ยวนะ มีสัญญากู้เงินกับแบงค์ด้วย จะสับขาหลอกกันอย่างไรละครับ
แบงค์คงไม่เอาด้วยละครับ ยังต้องติดต่อกับกรมฯอีกนาน
ได้ครับ แต่ที่ ที่ดินก็จะมีราคาประเมินและราคากลางของเค้าไว้
ถ้าต่ำกว่าความเป็นจริงมาก คงลำบากแต่ นิดๆหน่อย ก็พอได้ครับ
จริง ๆ ก็ยอมรับว่ากลัวค่ะ..
เพราะอะไรที่คนอื่นไม่เจอ เราเจอทุกที …
เพื่อน ๆ หลายคนในออฟฟิศแนะนำแบบนี้
เลยคิดว่า มาถามพี่ ๆ ในห้องชายคาดีกว่า
ยังไงค่าโอน คนซื้อกับเราก็ออกกันคนละครึ่งอยู่แล้ว
ปล.บ้านรอการประเมิณจากแบงค์อยู่ค่ะ ยังไม่รู้ผล เราแอบมาถามก่อน
ถามอย่างนี้ในนี้ไม่มีใครทำแบบนี้หลอกครับแม้แต่วินโดว์ยังไม่มีคนใช้ของปลอมเลยครับ
แจ้งต่ำกว่าราคาขายจริงได้ แต่ถ้าต่ำกว่าราคากลางของกรมฯ เค้าก็จะใช้ราคากลางเป็นตัวคำนวณ
ปล. ถ้าเป็นแคชเชียร์เช็คก็ไม่น่าจะมีปัญหาอะไรโทรไปตรวจสอบที่ธนาคารที่ออกเช็คให้ได้ครับ แต่ถ้าเป็นเช็คส่วนตัวก็ระวังไว้ดีกว่าครับ
ได้ค่ะ แต่:
1. อย่าให้ต่ำกว่าราคาประเมินของกรมมากจนเกินไป
2. หากผู้ซื้อกู้เงินจากธนาคารมาซื้อ จะต้องมีการจดจำนอง ซึ่งทางกรมจะเห็นจำนวนเงินนี้ เช่นถ้าคนซื้อกู้แบงค์ที่หนึ่งล้าน แจ้งว่าซื้อขายที่เก้าแสน แล้วอีกแสนเป็นค่าตกแต่ง อันนี้่ดูน่าเชื่อถือ ทางกรมคงให้ผ่าน แต่ถ้ากรณีคนซื้อกู้เยอะมาก แต่แจ้งราคาซื้อขายต่ำ (แม้จะสูงกว่าราคาประเมินก็ตาม) ทางกรมเขาไม่ยอมให้หรอกค่ะ เช่นราคาซื้อขายที่สามล้านห้า แต่แจ้งกรมที่สองล้าน แล้วกู้แบงค์ที่สามล้าน ค่าตกแต่งหนึ่งล้านนี่ไม่สมเหตุสมผลค่ะ
ให้คนซื้อออกเป็น cashier cheque ให้นะคะ ไปซื้อที่ธนาคาร ค่าธรรมเนียมแค่ 20 บาทเอง อย่ารับเช็คส่วนตัว อัตราเสี่ยงสูงค่ะ
กรมที่ดินจะยึดราคาสูงสุด ตัวใดตัวหนึ่งในนี้ครับ
1. ราคาที่ผู้ซื้อทำการยื่นกู้กับธนาคาร
2. ราคาประเมินของกรมที่ดิน
3. ราคาซื้อขายจริง
ถ้าผู้ซื้อยื่นกู้ธนาคาร เค้าจะต้องจดจำนองกับธนาคาร ตาม คห.6
ซึ่งเค้าจะยึดถือตามหลักฐานสัญญาของธนาคาร
เพราะเค้าถือว่าธนาคารให้กู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย
ยกเว้นมีหลักฐานว่าส่วนหนึ่งเป็นยอดของการกู้ตกแต่ง ซึ่งปกติธนาคารจะแยกไว้
เพราะธนาคารจะออกเช็คลงเป็นชื่อของผู้ขายเลยครับ
ทำแบบนี้ถือว่าหลบเลี่ยงภาษี ได้หรือเปล่าครับ ?
ได้ครับ แต่อย่าทำเลย ขนาดครอบครัวที่สนิทกัน ทำงานกรมที่ดิน ถ้าเรื่องความรู้เกี่ยวกับที่ดินก็เป็นอันดับต้น ๆ ของประเทศ เค้าแนะนำว่า ให้ลงซื้อขายตามจริง ดีสุด
ค่ะ งั้นเราแจ้ง และจ่ายตามจริง
กลัวปัญหา…. ถ้าแบงค์อนุมัติ คนซื้อกุ้ผ่าน ก็จะได้ไปโอนล่ะ…
ลุ้นผลอยู่ค่ะ
ขอบคุณมาก ๆ
ถ้าแจ้งราคาซื้อขายไว้ต่ำมากๆ กรมที่ดินก็จะใช้ราคาประเมินในการคำนวณค่าโอนอยู่ดีครับ
เช่น ซื้อขายจริง 1 ล้าน ราคาประเมิน 9 แสน แจ้ง 8 แสน ก็คำนวณจาก 9แสน ครับ
สมัย10กว่าปีก่อน ผมซื้อทาว์เฮ้าส์7แสน
ตอนโอนเจ้าหน้าที่จะดูราคาประเมินตามตารางของกรมที่ดินก่อน
ปรากฎว่าของผมตัวเลขออกมา 4แสน5
เจ้าหน้าที่ให้2ทางเลือกคือ…
1. คิดจากราคาซื้อขาย7แสน เสียภาษีมากกว่าราคาประเมิน 14,000
2. คิดราคาประเมิน4แสน5 แต่ส่วนต่าง14,000 จะหล่นอยู่แถวๆนั้นครึ่งนึง
บ้านหลังต่อๆมาเลยเป็นมวย หาราคาประเมินของกรมที่ดินมาก่อน
แล้วแจ้งยอดซื้อขายใกล้ๆราคานั้น
ส่วนยอดกู้กับแบงค์ส่วนใหญ่ไม่มีปัญหาครับ
เพราะราคาประเมิณของแบงค์กับของกรมที่ดินจะใกล้เคียงกัน
และแบงค์จะปล่อยเงินให้ที่ราคาประมาณ80%ของราคาประเมิณอยู่แล้ว
ภาษีเงินได้ และ ค่าธรรมเนียมการโอน กรมฯ คิดจากราคาประเมินอยู่แล้วนี่ครับ ยังไงก็ไม่เกี่ยวกับการแจ้งต่ำกว่าอยู่แล้ว จะเกี่ยวก็เกี่ยวอยู่ 2 ตัวคือ อากรและภาษีธุรกิจเฉพาะ ถ้าไม่เข้าข่ายต้องเสียธุรกิจเฉพาะ ก็ต้องเสียอากรแทน กลับกัน ถ้าเข้าข่ายเสียธุรกิจเฉพาะ ก็ไม่ต้องเสียอากร
ซึ่งทั้ง 2 ตัวนี้ อิงกับราคาที่แจ้งซื้อขายเท่านั้นครับ ไม่เกี่ยวกับราคาประเมิน
เพราะฉะนั้น คุณต้องทราบก่อนว่า บ้านคุณเข้าข่ายต้องเสียค่าใช้จ่ายตัวไหนบ้าง
หากต้องเสียอากร ก็แสดงว่า ไม่ต้องเสียธุรกิจเฉพาะ หากเข้าข่ายแบบนี้ ให้แจ้งราคาซื้อขายจริงไปเลย เพราะ อากรแค่ 0.5 เปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อขายครับ คือ ซื้อขายที่ 1.3 ล้าน จะเสียอากร 6500 บาทเท่านั้น ดีกว่าไปแจ้ง 9 แสน และเสียอากร 4500 จะเห็นว่าประหยัดไปแค่ 2000 บาทเท่านั้น ซึ่งไม่คุ้มกับความเสี่ยงต่าง ๆ ที่จะตามมา เช่น ผิดกฎหมาย หรือ ผู้ซื้ออาจโกงคุณได้(อันนี้น้อยมาก เพราะคงไม่เจอพวก 18 มงกุฎมาซื้อบ้านกับคุณพอดีมังครับ)