* “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะฟองสบู่มาไม่ต่ำกว่า 6 เดือนแล้ว แต่หลายคนยังคงไม่ยอมรับ” ถือเป็นเรื่องปกติที่ในช่วงแรกของฟองสบู่จะมีนักวิชาการ ผู้ประกอบการรวมถึงตัวแทนของหน่วยงานภาครัฐออกมายืนยันว่าภาวะยังปกติไม่น่าเป็นห่วง ดังที่เกิดขึ้นในปี พ.ศ. 2539 ในประเทศไทย หรือในปี พ.ศ. 2550 ตอนที่ Ben Benche ลดอัตราดอกเบี้ยครั้งแรกและยืนยันว่าเศรษฐกิจสหรัฐยังแข็งแรงและธุรกิจอสังหาฯ ก่อนวิกฤตซัพไพร์มจะตามมาใน 12 เดือน ทฤษฎีเศรษฐศาสตร์ จะเรียกว่าช่วงเวลาที่ไม่ยอมรับความเป็นจริง (Denial Phase)
* จุดเริ่มของฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นจากการที่ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวขึ้นเร็ว มีการซื้อเพื่อเก็งกำไร ด้านSupply ขยายตัวเร็วกว่าความต้องการของตลาด เริ่มมีสต๊อกสูงขึ้นกว่าที่ตลาดจะรองรับในเวลาอันใกล้ ผลตอบแทน เช่น การปล่อยให้เช่าไม่คุ้มกับการลงทุนเป็นต้น สิ่งเหล่านี้เกิดขึ้นแล้วทั้งหมดแต่ทุกคนจะมีเหตุผลมาแก้ไข ปัจจุบันสต๊อกบ้าน, คอนโด, ทาวเฮ้าท์ ที่ยังขายไม่ได้มีสูงถึงกว่า 200,000 หน่วย และเป็นยอดที่สูงที่สุดตั้งแต่ปี 2540
การขึ้นโครงการใหม่โดยเฉพาะคอนโดมีจำนวนมาก ใน 2 ปีข้างหน้าจะมีโครงการสร้างไม่ต่ำกว่า 500,000 ลบ. ซึ่งคอนโดมีความเสี่ยงสูงกว่าบ้านแนวราบ เพราะเมื่อขึ้นแล้วหยุดสร้างไม่ได้ ถึงแม้จะไม่มีความต้องการหรือยอดขายรองรับ ที่น่าเป็นห่วง คือที่อยู่อาศัยในปัจจุบันกว่า 50% มาจากบริษัทขนาดใหญ่และอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ บริษัทเหล่านี้ มีแรงกดดันจากผู้ถือหุ้นที่จะต้องการเพิ่มยอดขาย เพิ่มกำไร ดังนั้น จะเห็นได้ว่าทุกรายประกาศว่าปีหน้าจะมีโครงการเพิ่มขึ้นทั้งๆ ที่ตลาดอาจจะไม่พร้อม
* สิ่งที่จะเห็นตามมา คือยอดขายโครงการจะช้าลง เดิมเคยปิดการขายคอนโดได้ภายใน 3-4 เดือน ตอนนี้หลายแห่งสร้างเสร็จก็ยังมีเหลืออยู่ การแข่งขันสูงขึ้นระหว่างผู้ประกอบการด้วยกัน ปัจจุบันมีโปรโมชั่นทั้งลดแลกแจกแถมถึงขนาดให้ลูกค้าเข้าอยู่ฟรีได้ถึง 1 ปี หรือการลดราคาถึง 30% ในช่วง Presale
* หลายคนบอกกันว่าคอนโดใกล้หรืออยู่บริเวณ BTS หรือ MRT ไม่น่าเป็นห่วง แต่ไม่มีใครให้คำจำกัดความคำว่าระยะใกล้คือเท่าไหร่ เช่น 100 เมตร หรือ 2 กิโลเมตร ปัจจุบัน โครงการที่บอกว่าใกล้นั้น เริ่มมีมากขึ้น เพราะถ้าอยู่ไม่เกิน 3 กม. ก็บอกว่าใกล้ ราคาขายอยู่ที่ 50,000-70,000.- บาทต่อตรม. จริงๆ แล้วพวกนี้น่าเป็นห่วงเพราะมี Supply เข้ามามาก ยังมีที่ดินให้แข่งกันซื้อเพื่อนำมาพัฒนาอีกจำนวนมาก ซึ่งต่างจากโครงการที่เรียกว่าใกล้จริงๆ หรือไม่เกิน 500 เมตรที่มีที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาในจำนวนจำกัด สำหรับโครงการคอนโดระดับสูงที่ราคา 100,000.- บาทต่อตรม. แถบ CBD เช่น ถนนสาทร, ถนนสีลม หรือบริเวณพื้นที่ที่อยู่อาศัยราคาแพงแถวสุขุมวิทก็เริ่มมีปัญหาคือมียอดรอขายสูง ส่วนแนวราบทุกๆ แห่งก็เริ่มมีปัญหาด้านการขายหากถามผู้ประกอบการจริงๆ
* แนวโน้มสุดท้ายเมื่อฟองสบู่แตกหรือราคาประกาศขายเริ่มตกลงก็คือ คนซื้อเพื่อเก็บไว้เก็งกำไรก็จะทิ้งดาวน์ ส่วนคนที่ต้องการซื้อจริงจะรอเพราะกลัวราคาจะตก Supply และสต๊อกมีสูง ผู้ประกอบการต้องลดราคาหรือขายแบบกำไรต่ำ ในที่สุดบางรายจะขาดทุน เกิดโครงการร้างหรือตึกสร้างไม่เสร็จ แต่ฟองสบู่ในอสังหาริมทรัพย์ครั้งนี้ จะไม่หนักเหมือนในปี 2540 ด้วยเหตุผล 3 ประการหลัก คือ เศรษฐกิจและอุตสาหกรรมโดยรวมนั้นยังไปได้ GDP ไม่ติดลบ ผู้ประกอบการรายใหญ่มีฐานทางการเงินที่แข็งแกร่ง สัดส่วนหนี้ต่อทุนต่ำ ทำให้มีสภาพคล่องและอยู่ได้ ถึงแม้กำไรหรือ Margin จะลดลง สุดท้ายคือสถาบันการเงินมีฐานะที่แข็งแรงเช่นกัน ทำให้หากมีการปล่อยสินเชื่อให้กับโครงการไหนแล้วก็ยังจะสนับสนุนต่อไปได้ อย่างมากก็จะขยายระยะเวลาเงินกู้แต่คงไม่ถึงกับเรียกคืน สำหรับช่วงที่น่าจะเกิดฟองสบู่แตกคงไม่เกินไตรมาสสี่ปีหน้า
* บทเรียนฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เห็นกันบ่อยครั้งในทุกๆ ประเทศ ทุกครั้งก็จะบอกกันว่าเจ็บปวดมากและคงจะเกิดขึ้นอีกยากเพราะทุกคนมีบทเรียนแต่ในที่สุดมันก็เกิดขึ้นอีกจนได้
========================
อ้างอิง
http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&t=316188
ผมไปอ่านมา และคิดเหมือน คนเขียนบทความนี้
สำหรับ บ้าน ผมมองว่า ไม่น่าจะกระทบมาก เพราะคนที่ซื้อบ้าน ส่วนใหญ่ คือซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ
ต่างจากคอนโด ที่ซื้อเก็งกำไรกันซะส่วนมาก
ดังนั้น เพื่อนๆ ที่กำลังตัดสินใจซื้อ เพื่อเก็งกำไร หรือ ไม่ได้เพื่ออาศัยเองแต่เอาไว้ปล่อยเช่า
ผมว่า ระวังกันหน่อยก็ดีครับ โดยเฉพาะคอนโด
ด้วยความเป็นห่วง…
ผมเห็นด้วยครับ คิดเหมือนกันเลย กลัวเป็นแบบปี 40 จัง ผมได้รับผลตอนนั้นเต็มๆ เข็ดจริงๆ
ดูจากไดเรกเมล์ขายบ้าน คอนโดที่ได้รับถี่ขึ้นเรื่อยๆ
ช่วงต้นปีนี้ เดือนละ 1-2 โครงการ
ช่วงหลังม๊อบ อาทิตย์ละ 2-3 โครงการ
ช่วง 2 เดือนมานี้ วันละ 1-2 โครงการ
ผมเข้าใจว่าน่าจะต้องนำปัจจัยการขยายตัวของเมือง และพฤติกรรมการใช้ชีวิตของคนเมืองที่เปลี่ยนไปเข้าพิจารณาด้วย
กรุงเทพอยู่ในช่วงที่เมืองกำลังจะขยายตัวขึ้นอย่างมากด้วยอานิสงค์จากการก่อสร้างรถไฟฟ้า
เมื่อเมืองขยายตัวมากขึ้น demand ของที่พักอาศัยก็จะขยายตัวมากขึ้นเช่นกัน เพียงพอที่จะรองรับ supply ที่มากขึ้นได้ แต่ก็ต้องพึงระวังว่าไม่มากจนเกินไป
การขยายตัวของเมืองในปัจจุบันเป็นปัจจัยที่แตกต่างจากในยุคปี 40 ที่อัตราการขยายตัวของเมืองต่ำมาก มีกำลังเงินเท่านั้นที่เพิ่มขึ้น ซึ่งไม่ส่งผลต่อการเพิ่มขึ้นของ demand อสังหาแต่อย่างใด
อีกประการหนึ่ง ในยุคปี 40 ประชากรที่นิยมพักอาศัยในคอนโดมีไม่มาก หรือแทบจะไม่มีเลย เพราะไม่คอนโดมีขนาดเล็ก และไม่ช่วยให้ชีวิตเดินทางได้สะดวกขึ้น
ปัจจุบันคนยุคใหม่ที่ชื่นชอบกับการใช้ชีวิตแบบ "คอนโด" มีเพิ่มขึ้นมาก และพวกเค้ากำลังอยู่ในวัยทำงาน สร้างฐานะและรายได้ ประกอบกับคอนโดที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้า มันสามารถตอบสนองความมต้องการของคนยุคใหม่ที่ยังไม่มีครอบครัวได้ดีกว่า
พฤติกรรมที่เปลี่ยนไปของคนเมือง เป็นอีกส่วนที่สร้าง demand ให้กับอสังหาได้มาก
แต่ถึง demand จะเพิ่มขึ้นมากเท่าใด ก็ไม่ได้หมายความว่ามันจะไม่มีจุดที่เรียกว่า "เกินพอดี" ซึ่งจุดที่ว่านี้น่าจะยังมาไม่ถึง เพราะ demand จะยังขึ้นไปเรื่อยๆ จนกว่า การก่อสร้างรถไฟฟ้าจะสิ้นสุดลง
ไม่มี fact เพิ่มเติมหรือครับ
ถ้ามีค่อยน่ายอมรับหน่อย ผมก็เห็นพิมพ์ ๆ เขียน ๆ มาตั้งหลายปีแล้วแบบนี้
คุ้น ๆ ว่า คุณคนบางนาเดิม ในประกาศหรือเปล่านะ เจ้าตำรับน่ะ
ลองถามไปทาง พฤษา แลน แสน เอพี ดูสิครับว่ายอดตึกใหม่เป็นอย่างไรบ้าง
เอพีขยายออฟฟิศไปอีกสามฟลอร์ผลประกอบการคงดีสุด ๆ
คนเขียนเค้าเข้าใจสถานะการณ์ดีขนาดไหน
ภาวะฟองสบู่ที่เรียกกันคืออะไร
ภาวะฟองสบู่แตกปี 40 กับภาวะตอนนี้มีอะไรแตกต่างกันบ้าง
อะไรเป็นปัจจัยที่ทำให้ฟองสบู่แตก
ค่าเงินเป็นอย่างไร อัตราดอกเบี้ยระดับไหน
แหล่งเงินกู้ที่ไหลเข้าประเทศเพื่อดำเนินโครงการเป็นอย่างไร
เห็นไปในทางเดียวกับ คห.3 ครับ ว่าตอนนี้พฤติกรรมของคนเมืองเปลี่ยนไป ทำให้กำลังซึ้อคอนโดเพื่ออยู่เพิ่มขึ้นตาม บ้านขายได้น้อยลงและ developer หันมาทำ condo มากขึ้น คนที่เคยอยู่หอก็กลายมาเป็นผ่อน condo แทน
ส่วนปัญหาฟองสบู่นั้นมีแน่ครับเพราะ demand มันมีทั้งแท้และเทียมซึ่งคาดการณ์ยาก แต่จะเกิดขึ้นมากแค่ไหนและรุนแรงเท่าไรต้องดูปัจจัยอื่นๆด้วย ไม่ใช่ดูแต่ด้าน supply อย่างเดียว
ผมว่าจะไม่เม้นท์แล้ว เห็นว่าข้อมูลไม่พอ เขียนคลุมๆกว้างไๆปแบบเหวี่ยงแหคล้ายคนตอบข้อสอบที่ไม่ไ้ด้อ่านหนังสือมาอย่างนั้นครับ ซึ่งพักหลังนิยมเขียนกันแบบนี้เยอะ การอ้างอิงก็คลุมเครือ หรือไม่มี
เท่าที่ผมทราบ มีความกังวลแต่ว่าต้องพิจารณาละอียดกว่านี้ เช่น โอเวอร์ซัพพลายนี่มันแน่อยู่แล้วครับ แต่ขอให้ลงลึกหน่อย บ้านเดี่ยว คอนโดราคาต่ำ คอนโดหรู หรือทาวน์เฮ้าส์ เพราะต่างกัน ดีมานด์ ซัพพลายต่างกัน ผู้ซื้อคนละกลุ่ม การแข่งขันต่างกัน แหล่งเงินที่มาซื้อก็ต่างกันโดยสิ้นเชิง ซึ่งสำคัญ เพราะจะกำหนดสัดส่วนและปริมาณหนี้เสีย
อีกเรื่องที่เขากังวลกัน คือ การเก็งกำไรนั้น ผู้ที่เข้ามาลุยนั้นมีข้อมูลทางการตลาดที่ถูกต้องแม่นยำขนาดไหน มองตลาดถูกหรือไม่ แม้กระทั่งว่าข้อมูล ตัวเลขที่เปิดเผยและเข้าถึงได้นั้นมัน update ขนาดไหน
อย่างตอนนี้ ถ้าคุณเก็งคอนโดหรูไว้ เขาว่าให้ถือไว้จนกว่าจะเกิดเรื่อง หรือจบเรื่อง แต่ถ้ายังไม่เข้าก็นั่งดูก่อนได้ แต่ไม่ต้องเชื่อผม เพราะผมฟังเขามาอีกที 555
คอนโดหรู ซื้อเงินสดเสียเป็นส่วนมาก ผู้ซื้อเป็นสัญชาติไทย มีต่างชาติแต่น้อย และต่างชาติจะซื้อสด เพราะแบงก์ไทยไม่ค่อยให้กู้ และผู้ซื้อที่กู้เนี่ย มันจะมีบริษัทนายหน้ามาวิ่งหาให้อีกแรง ดังนั้น โอกาสที่จะเครดิตไม่ดีและผ่านไปน้อยมาก เพราะว่านายหน้าเขาได้ค่าฟีจากยอดกู้
การไปโยงกับวิกฤติซับไพร์ม ต้องขยายความมากหน่อย เพราะซับไพร์ม คือ การออกเงินกู้ที่อยู่อาศัย รถยนต์ หรือสินเชื่อบุคคลกับผู้ที่ฐานะ หรือหลักฐานการเงินไม่ถึงเกณฑ์ คือ เสี่ยงที่สุด ซึ่งอเมริกาเขามีตลาดใหญ่มาก
พอตลาดอสังหามันบูมมาก ตลาดบน กลาง ล่างแข่งสูง คนมันโลภมันก็เลยรุกเข้ามาตลาดกลุ่มที่แบงก์เขาไม่เอา เครดิตห่วยขนาดไหน จนขนาดไหนมากูได้ ตลาดมันก็ฟองสบู่สิครับ แล้วมีนโลภเบิ้ลเข้าไปอีก เอากองหนี้ห่วยๆนี่มาแปลงเป็นตราสารหนี้ CDO แล้วไปขายทั่วโลกเลย เพราะว่าผลตอบแทนมันสูงพอผู้กู้ผ่อนไม่ไหว ทิ้งบ้าน มันก็พังทั้งระบบ แบงก์บ้านเราซื้อกันทั้งนั้น มากบ้างน้อยบ้าง
ออกนอกเรื่องไปมากครับ ขอโทษที
การลงทุนมีความเสี่ยงครับ
ูููููข้างบน อธิบายได้ดี ผมว่า bank น่าจะระวังมากกว่า คนเก็งกำไรนะครับ เรื่องการกู้คงจะไ่ม่ง่ายเ้หมือนเมื่อก่อนเท่าไหร่
ขอให้เกิดช้าๆ กำลังเก็บเงิน
ฟองสบู่อสังหาไม่เท่าไหร่ แต่มันจะลามไปกลุ่มอื่นด้วยสิ
สมมติว่าฟองสบู่แตกจริง (ซึ่งอาจจะเกิดหรือไม่ิเกิดก็ได้)
แล้วราคาบ้านลงจริง ถามว่ามูลค่าโดยรวมจะลดลงเท่าไหร่
เคยอ่านผ่านๆ ว่า ขนาดอเมริกาที่เป็นจุดเกิดวิกฤตซับไพรม์
ราคาอสังหายังลดลงแค่ 10-15% โดยเฉลี่ย
ตอนฟองสบู่แตกปี 40 แล้ว ตอนนั้นราคาลงไปขนาดไหน
แล้วแนวโน้มของความรุนแรงในครั้งนี้ จะเท่ากับหรือน้อยกว่าครั้งนั้น ประมาณไหน
ถ้าอุปสงค์ คือ ความต้องการที่มีกำลังซื้อ ก็น่าจะเกินนานแล้วล่ะค่ะ จะแพงกันไปถึงไหน
แตกยังไงก็ไม่ตกมากหรอกครับ แค่ไม่กำไร แต่คนไม่จำเป็นต้องขายก็เก็บไว้รอกำไรได้
เขากำลังกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10-20% ของราคา
ตอนนั้นการเก็งกำไรคอนโด หรือซื้อใบจองคงลดลงมากค่ะ
มันจะแตกก็เพราะเจ้าของโครงการหลับหูหลับตาสร้างคอนโดที่
ใกล้รถไฟฟ้าแค่ 3 กิโล และแบงค์ก็หลับหูหลับตาให้สินเชื่อโครงการ
กับคอนโดพวกนี้ ส่วนคนซื้อก็หลับหูหลับตาซื้อคอนโดใกล้รถไฟฟ้า
แค่ 3 กิโล
ไม่รู้เป็นอะไรกันหมด ถ้าทั้ง 3 พวกนี้พร้อมใจกันให้เขาสรรเสริญว่า
มีเงินอย่างเดียวไม่พอ แต่…ด้วย ฟองสบู่ไม่แตก ก็ไม่รู้จะว่าไง
คนซื้ออย่างเราจึงต้องระวังให้จงหนัก คิดให้ดี คงสถานะ "มีเงิน"
แล้วฉลาดซื้อเข้าไว้ อย่าให้เขามาต่อเติมอีก 3 พยางค์ได้