ฟังข่าวมาบอกว่า ช่วงนี้ธนาคารเริ่มปล่อยสินเชื่อบ้านยากหน่อย
เพราะกลัวว่าปัญหา ฟองสบู่ จะเกิดขึ้นมาอีก
เพือน ๆ พี่ๆ ว่า ปัญหานี้มีสิทธิ์จะเกิดขึ้นได้อีกไหมครับ
เพราะช่วงนี้บ้านสร้างกันเยอะเหลือเกิน ที่สำคัญคอนโดมีมากทั้งราคาก็แพงยิ่งพวกที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้า
ตึกร้างพวกคอนโด ที่มีปัญหาฟองสบู่ในครั้งที่แล้ว ยังมีให้เห็นกันอยู่
(แถวบ้านมีอยู่3-4แห่ง ตั้งร้าง เก่า สกปรก ไม่ได้รื้นทิ้งด้วย)
เพื่อน ๆพี่ ๆ คิดว่าอย่างไรครับกับปัญหานี้
ขอบพระคุณครับ
ปล.. ขอถามอีกนิดหนึ่งครับ
ถ้าจะซื้อบ้าน ควรซื้อเลยตอนนี้ หรือว่ารออีกสักปีค่อยซื้อดีกว่า
เพราะปีหน้าบ้านอาจจะถูกกว่านี้(เพราะปัญหาดังกล่าว)
ขอบพระคุณครับ
อะไรจะเกิด ก็ขอให้มันเกิดก่อน อย่าพึ่งตีโพย ตีพายไป อาจเป็นแค่กระแส กระตุ้นยอดขายใครจะไปรู้ แล้วที่คุณถามว่าจะซื้อบ้านปีนี้หรือปีหน้าดี ที่คิดว่าปีหน้าจะถูกกว่านี้เพราะเหตุผลที่คุณอ้างถึง ผมก็อยากถามกลับว่าถ้าเป็นแบบนั้นแล้ว แบงก์ก็ไม่กล้าปล่อยสินเชื่อง่ายๆอยู่ดี ยิ่งถ้าดาวน์ + เงินออมน้อย เลิกคิดได้เลย
อย่ากังวลมาก ซื้อเมื่อพร้อม อย่าซื้อเพราะกระแส เดี๋ยวน้ำตาไหลริน
เป็นการคาดการณ์ของนักลงทุน
อย่างในสัปดาห์นี้หุ้นร่วงมากว่า 50จุด เพราะนักลงทุนวิเคราะห์แล้วว่ามันใกล้เข้ามาทุกทีแล้ว
แต่ก็คงต้องดูปัจจัยอีกหลายๆด้านประกอบ
ฟองสบู่คงไม่แตกหรอก
แต่ปีหน้าจะมีมหกรรมเทกระจาดคอนโดหลุดดาวน์ (จริงๆปีนี้ก็เริ่มแล้ว)
ไม่เ้ข้าใจเหมือนกัน คอนโดสร้างกันเยอะมาก
แถมราคาก็แพง
เขาคงมองภาพเศรฐกิจว่ามันมีบางอย่างคล้ายๆกับเวลาก่อนที่จะเกิดวิกฤษ เช่น…
หุ้นมันจะขึ้นไปเรื่อยๆจนสูงมากๆ
ค่าเงินมีการผันผวน
อสังหาเกิดโครงการใหม่แยอะ แต่คนซื้อไม่ได้อยู่จริง ซื้อไว้เก็งกำไร
ฯลฯ
โดยเฉพาะดัชนีตลาดหลักทรัพย์นี่ชัดเจน
ขึ้นเป็นร้อยๆจุดในเวลาไม่กี่เดือน
ก่อนต้มยำกุ้ง กับแฮมเบอร์เกอร์ก็เป็นอย่างนี้
เขาก็เลยออกมาเตือนๆกัน
แต่เคยมีประสบการณ์กันมาแล้ว น่าจะสามารถป้องกันกันได้บ้าง
แบงค์ชาติมองๆอยู่
ตอนนี้ก็สั่งให้เพิ่มเงินดาวน์อีก ๑๐% แล้ว
อาจจะมีมาตรการอื่นอีกด้วย ฟังไม่ละเอียด
ผมมองว่าถ้าหุ้นมีปัญหามันจะกระทบโดยรอบไม่เพียงแต่อสังหาเท่านั้น แต่จะรวมไปถึง SME ด้วยเพราะแบ้งค์จะระวังเรื่องการปล่อยกู้ หนี้เสียจะเพิ่ม บัตรเครดิตจะเริ่มอาละวาด แต่มาตรการป่องกันแทบไม่มี เพราะเราค่อนข้างเปิดเสรีการเงิน
ใครจะซื้อบ้าน ถ้าคิดว่าตัวเองมีศักยภาพในการผ่อนค่อนข้างแน่นอนก็อย่าไปกังวล เว้นแต่จะเป็นเหมือนตอนปี 40 ตอนนั้นสถาบันการเงินปิดตัวแล้วขายหนี้ให้ต่างชาติ อันนั้นสิแย่ เลือกผ่อนกับแบงค์ใหญ่ๆ ที่มั่นคง เลือกบ้านโครงการดีๆ เตรียมเงินสดไว้กับตัวอย่างน้อง 2-3 งวด แค่นี้ก็ไม่ต้องไปกังวลอะไรแล้วครับ
ผมว่าอสังหเรี่ยนรู้จากคราวก่อนได้ดีนะครับ รวมทั้งแบงค์ด้วย
ดังนั้นเหตุจากอสังหาผมว่าไม่น่าจะเยอะ
คอนโดเยอะก็จริงแต่ยอดจองไม่เยอะก็ไม่สร้าง
ถ้าจะเกิดฟองสบู่น่าจะมีสัญญาณอีกอย่างคือราคาเพิ่มขึ้นสูงเกินจริง ถ้าบ้านเดี่ยวผมว่ายังไม่ชัดนะ แต่คอนโดก็เริ่มมีเหมือนกัน
ส่วนจะซื้อปีไหน ถ้าคาดตามคุณว่าจริง รออีก 2 3 ปีค่อยซื้อ แต่ผมว่า cycle ของ crisis. มันมักจะห่างอย่างน้อยก็ 8 ปี ถ้าจะเกิดอีกรอบผมว่าเร็วเกินไปครับ
ในความรู้สึกส่วนตัวนะครับ (ไม่มีข้อมูลอย่างเป็นทางการ)
คอนโดฯ น่าจะเฟ้อแล้วจริงๆ
เพราะเห็นโฆษณากัน กระหน่ำ
และมีความเชื่อส่วนตัวว่า
เป็นการจองซื้อเพื่อเก็งกำไร มากเป็นอันดับ 1
เพื่อปล่อยเช่า เป็นอันดับ 2
และเพื่ออยู่จริง เป็นอันดับ 3
(ค้านกับความเห็นของผู้ประกอบการฯอย่างแรงงงง)
ที่คิดอย่างนี้เพราะ ตัวเองกับพรรคพวก
อยู่ในประเภท 1 และ 2
กำลังร้อนๆหนาวๆกันเป็นแถว
"ดังนั้นเหตุจากอสังหาผมว่าไม่น่าจะเยอะ
คอนโดเยอะก็จริงแต่ยอดจองไม่เยอะก็ไม่สร้าง
ถ้าจะเกิดฟองสบู่น่าจะมีสัญญาณอีกอย่างคือราคาเพิ่มขึ้นสูงเกินจริง ถ้าบ้านเดี่ยวผมว่ายังไม่ชัดนะ แต่คอนโดก็เริ่มมีเหมือนกัน"
การซื้อขายใบจองก่อนตึกสร้างเสร็จมันทำให้อะไรๆ มันซับซ้อนขึ้นเยอะเลยครับ
ส่วนคนที่ออกมาบอกว่าไม่มีฟองๆ ก็มีแต่คนขาย.. คิดดูดีๆ คนขายที่ไหนละครับจะออกมาบอกว่ามีฟอง ยกเ้ว้นคนขายที่เจ๊งไปแล้ว 😛
คนมีกระตังค์ ได้ของถูกแน่ๆ ส่วนคนไม่มีก็นั่งมองเฉย ส่วนคนจน กับคนเป็นหนี้แบงค์ ก้จะจนๆลงไปอีก ประสาทแด๊ก เพราะโดนโทรทวงหนี้วันละ10รอบ… ฟัดธง ฉึก ฉึก
คิดว่า…เค้าก็ต้องมีวิธี รับมือกับเหตุการณ์ ที่อาจเกิดขึ้น
เพื่อไม่ให้เหมือนเมื่อก่อนมั้งค่ะ
แต่จะรับได้แค่ไหนก็ต้องรอดูต่อไป…
รู้แต่ว่าพวกซื้อต่อ..เก็งกำไร…เริ่มมีอาการ
รู้แต่ว่า…ตอนนี้มีเงินเย็นเก็บไว้เป็นดีที่สุด….555
"………………………………"
ผมไม่มีความรู้ แต่พิจารณาจากคนรอบข้างที่กินเงินเดือนเหมือนกัน คือ
คนกินเงินเดือนส่วนใหญ่ ซื้อบ้าน คอนโดฯ ให้เช่า เพื่อช่วยผ่อน เมือผ่อนหมดก็จะเป็นรายได้เสริม แล้วถาม 10 คน คิดแบบนี้ สัก 8 คน ทำให้ผมคิดว่า แล้วจะเช่าให้ใครฟร่ะ แล้วโครงการก็เกิดใหม่ทุกวัน ทั้ง บ้าน คอนโดฯ
มันมีมากกว่าความต้องการจริง ไม่นานก็คงแตกมั้งครับ
..เท่าที่ฟังคร่าวๆๆ คอนโดจะมีปัญหา เนื่องจากคอนโดที่ประมาณล้านต้นๆๆ
ขึ้นกันมากจน supplyมันมากกว่า demand แบงค์ชาติก็มาปรามด้วยการออกมาตราการงดปล่อยกู้100 % ในโครงการคอนโดก่อน
ส่วนอสังหาในแนวราบ (พวกบ้านและทาวน์เฮ้าส์) จะงดปล่อยกู้10%.ในปี2555 ค่ะ ประมาณว่า เป็นการสกรีนคนซื้อ เป็นผู้อยากได้ที่อยู่อาศัยจริงๆๆ ไม่ใช่นักเก็งกำไร (พวกชอบวางค่าจองแล้วไปขายต่อ)
รอท่านอื่นมาให้ข้อมูลเพิ่มอีกทีนะคะ
ในข่าวเค้าว่า จะมีมาตราการเข้ามากับคอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้าน ซึ่งจะเป็นระดับที่มีโอกาสเสี่ยงสูง กับการเก็งกำไร เลยทำให้คนซื้อเพื่ออยู่จริงของโครงการราคาระดับนี้ เดือดร้อนไปด้วย
ส่วนคอนโดราคาสูงๆ เค้ากลับไม่มองเป็นปัญหา คงคิดว่าลูกค้าระดับบน ปัญหาที่เกิดคงน้อยละครับ
ถ้าฟองสบู่แตกจริงๆ คนที่ได้ประโยชน์คือคนรวยที่กอดเงินสดเป็นกองภูเขาครับ เพราะเค้าจะออกมาช้อปปิ้งของดีราคาถูก บนคราบน้ำตาของลูกหนี้
ส่วนคนจน คนชั้นกลาง พนักงานกินเงินเดือนได้แต่มองตาปริบๆเสียดาย เพราะไม่มีเงินไปช้อปกลับเค้า และธนาคารก็ไม่ปล่อยกู้
อสังหาฯโดยเฉพาะคอนโดฯ จำนวนยูนิตที่สร้างเกินความต้องการจริง
แต่ไม่ได้หมายความว่าเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศจะพังเพราะเรื่องนี้เรื่องเดียว
ปัจจัยอื่น องค์ประกอบอื่นๆ อีกมากยังไม่สนับสนุน
– ธนาคารยังคงมีการพิจารณาเงินกู้เรื่องนี้อย่างรอบคอบ(ธนาคารก็ไม่อยากเจ๊งหรอกครับ)
– เศรษฐกิจในส่วนอื่นๆ ยังคงดำเนินต่อไปตามปกติ ยังไม่ได้มีสัญญาณอะไรเหมือนหลายปีก่อน
ฯลฯ
ดูท่าสงสัยผมคงต้องเอารถก่อนแล้ว..คอนโดเอาไว้ก่อนละกัน..
แตกไม๊….ผมว่าคงไม่แตกหรอก…
ผมว่าก็กลัวกันทุกคนแหล่ะ…ออกมาเบรกทีนึงก็ช๊อคกันเป็นแถบๆ…
เบรคๆมั่งก็ดี….ตามใจมากๆเดี๋ยวเหลิง…หุหุ
แต่ที่แน่ๆ ก่อน 1 ม.ค.54
คาดว่า คนจะแห่ไปซื้อมากขึ้น เนื่องด้วยจะจ่ายดาวน์น้อยกว่า
…. ก็ต้องเสี่ยงว่า จะเป็นแมงเม่าหรือนกรู้
เป็นไปได้ ตอนนี้ จะซื้อพวกอสังหา ต้องคิดให้หนักๆ โดยเฉพาะเพื่อการลงทุน
มาตรการแบงก์ชาติ ผมว่ามันมีผลทางจิตวิทยาเท่านั้น ให้ panic แก้เก้อ แก้เสียหน้ากันไปนิดหน่อย ถ้ามากไปกว่านี้ผมว่ามัน over react
มองให้ลึกแล้ว มาตรการใหม่นี้จะมีผลอะไรกันนักหนาให้อสังหาชะงักหรือ?
ถึงจะ cap ยอดกู้ แต่มองอย่างไรก็ยังปล่อยสูงมากอยู่ดี อะไรที่มันสูง มันง่ายพอโดนตัดก็โวยทั้งนั้นละครับ อันนี้แหละเป็นบทเรียนว่าพอปล่อยกินจุ ตระกรุมตะกรามแล้วมาโดนลดนะมันทำใจยาก ทั้งๆที่รู้ว่าความพอดีนะเป็นสิ่งที่ดี มีเหตุผล เพราะว่ากลัวตกรถด้วย ต้องมาหาเงินสดเพิ่ม ตายละหวา
ผมว่ามันดีสำหรับทุกฝ่ายที่ผู้ซื้อต้องมีเงินสดเป็นเงินดาวน์ตามเกณฑ์ที่แบงก์ชาติกำหนด
ิ
ในความเป็นจริงสถาบันการเงิน หรือแบงกฺจะปล่อยสูงกว่าสัดส่วนนั้น พูดง่ายๆ คือ ปล่อยสูงสุดอย่างที่เคยทำก็ได้ เพียงแต่เพิ่มเงินกองทุนต่อสินทรัพย์เสี่ยง (ถ้าเรียกผิดขออภัย) ตามปริมาณเงินกู้ที่ปล่อยเกินสัดส่วนที่แบงก์ชาติกำหนด
ที่ผ่านมา ผมว่าเราปล่อยกู้กันง่ายเกิน โดยเฉพาะคอนโด ผมเห็นโฆษณากู้ได้เต็ม อย่างนี้นะสิครับที่จะทำให้เกิดฟองและแตกจริง
อีกปัจจัยหนึ่ง ที่ "อาจจะ" แค่อาจจะนะครับ ทำให้กู้ลำบากต่อไปในอนาคต คือ กลุ่มแบงก์ตอนนี้มีรายได้จากค่าธรรมเนียมเฉียด 40% ของรายได้ทั้งหมด และเป็นเหตุสำคัญให้ผลกำไรของแบงก์สูงขึ้นแบบเกินการคาดการณ์ของตลาด ราคาหุ้นไ้ม่ต้องพูดถึง
แบงก์ไม่ได้พึ่งพาการปล่อยกู้มากเหมือนเมื่อ 15-20 ปีก่อน ที่เวลาแถลงข่าวมีแต่พูดเป็นแผ่นเสียงตกร่องว่า จะเพิ่มสัดส่วนรายได้จากค่าธรรมเนียม เขาก็ประสบความสำเร็จในการออกเครื่องมือ หรือบริการทางการเงินซึ่งคิดค่าธรรมเนียมแบบฮั้วกันสบายกว่า ลงทุนไอทีแล้วเก็บกินยาว จนแบงก์ชาติต้องมาโดดมาขวางว่า "เฮ้ย ลดค่าธรรมเนียมโหดๆลงมาหน่อย" แบงก์ก็โวย เพราะจะรวยลดลงทันที
อันนี้คนไม่สนใจ ข่าวไม่โดนประโคม แต่พอแบงก์ชาติออกมาตรการกำหนดเพดานสัดส่วนเงินกู้ต่อราคาสินทรัพย์ก็โดนด่าทันที คงเพราะใครๆก็อยากซื้อที่อยู่ หรือเก็งกันทั้งนั้น นักข่าวก็ไม่เว้นแหละ
อีกมุมที่น่าสนใจ คือ มาตรการนี้ออกมาถูกเวลาหรือไม่ เพราะเวลาหุ้นวิ่ง เพราะตัวเลขผลประกอบการ หรือยอดจอง คนที่มันได้นะก็อยากให้รอบนี้มันวิ่งยาวๆต่อเนื่อง เมื่อราคาหุ้นมาโดนดักโดยความกังวลเกินเหตุเรื่องฟองสบู่ ฟองแฟ๊บอะๆรนี่ แล้วมีมาตรการคุมสำทับ คนก็จะตามแห่ว่า "เห็นไหม มีควันก็ต้องมีไฟ"
งานนี้มันมีคน มีกลุ่มทุนที่ขาดทุนกำไรอยู่ มันก็ต้องหงุดหงิดหน่อย ส่วนคนเก็งกับผู้ซื้อจริงก็ใจตุ๊มๆต่อมๆไปสิ เพราะว่าไม่รู้อะไรสักอย่าง เป็นรายเล็ก เป็นรายย่อยก็มีชะตากรรมแบบนี้ละครับ
ห่วงพวกเราด้วยกันนะครับ เพราะว่าหัวอกคนอยากมีบ้านนะ ฐานะอย่างเราจะมีบ้านสักหลัง จะเป็นหนี้ก้อนโตกับเขา คิดกันนานครับ มาเจอภาวะข้อมูลท่วมท้น แต่ไม่รู้ว่าเป็นไงแน่
ทำอย่างไร ก็เครียดสิ
ใครอยากจะรู้ว่าอสังหา โดยเฉพาะคอนโดจะไปทิศทางไหน จะฟุบไหม ลองไปหาตัวเลขความต้องการ tower crane ในบ้านเราดูสิ
ตัวนี้ชัดเลย
… เข้ามาดู
ขอบคุณเพือน ๆ พี่ ๆ ทุกท่านที่ชี้แนะครับ
รอครับ อย่ารีบ ปีหน้า ให้มันแย่งกันเท กว่านี้ก่อน
ยิ่งข่าวมาก คนยิ่งกลัว ยิ่งขายไม่ออก ยิ่งแย่งลดราคา
พวกซื้อเก็งกำไร ปล่อยเช่า เก็งตายแน่ ใครมีปัญญาเช่าสักกี่ คน ค่าใช้จ่ายเดือนไม่ใช่น้อย
เอาผ่อน 30 ปีมาล่อ คนเลยนึกว่าถูก ไปหลอกเด็ก เถอะ
คอนโดผมว่าเหมือน จตุคาม อยากมีกะเค้ามั่งไม่ได้คิดว่ามัน ควรหรือป่าว
แตกทีนึงก็เป็นโอกาสที่ราคาอสังหาฯ จะปรับไปสู่ราคาที่ควรจะเป็น
ถ้าจะมีความเสียหาย ก็คงเกิดกับโครงการที่หลับหูหลับตาสร้างใน
ทำเลที่ไม่เป็นที่ต้องการ แบงค์ก็คงโดนเหมือนกันเพราะปล่อยกู้ง่าย
และให้วงเงินสูงเกินไป(เนื่องจากราคาสูงจากการปั่นราคา) และ
สุดท้ายผู้กู้ก็อาจจะโดนหางเลข เพราะถ้ามีการประเมินราคาอสังหาฯ
ใหม่ หลักทรัพย์ที่จดจำนองไว้มันจะไม่พอค้ำประกันหนี้ ทำให้ต้อง
หาหลักทรัพย์มาค้ำประกันเพิ่มหรือโปะเงินลดหนี้ลงมาให้เหลือน้อย
กว่ามูลค่าหลักทรัพย์
อันหลังนี่ ชาวบ้านโดนกันมาแล้วทั่วโลกจากพิษซับไพรม์ แต่โดยส่วนตัว
ผมคิดว่าคงจะโดนหนักเฉพาะกลุ่มเจ้าของโครงการ เฉพาะบางโครงการ
และเฉพาะบางประเภทของบ้าน คอนโด ไม่ได้เป็นกับทั้งหมด เพราะเชื่อ
เถอะว่า บ้านและคอนโดที่อยู่ในทำเลดีๆ และคุณภาพดี คงหลุดออกมา
ยาก และถึงหลุด ก็มีคนจ้องซื้อ ต่างกับพวกบ้าน คอนโดที่ไม่มีจุดเด่นอะไร
พวกนี้แหละ ฟองสบู่คราวที่แล้วจนป่านนี้ยังเหลือบานเบอะเลย แตกคราวนี้
มีสะสมเข้ามาอีกเพียบ ไม่รู้จะขายใครได้
5% 10% เดี๋ยวคงเห็นออกมาเป็นโปรโมชั่นจากโครงการ ไม่เป็นส่วนลด คืนเงิน ก็จ่ายให้ เหมือนมาตรการค่าโอน ที่หมดไปแล้วแต่โครงการทำโปรต่อ