อยากถามเรื่องฟองสบู่แตกครับ มีคนบอกว่า 1- 2 ปีข้างหน้า
ฟองสบู่จะแตกครับมีความเป็นจริงมากน้อยแค่ไหนครับ
เพราะเขาบอกมาว่าปีนี้สภาพอสังหาริมทัพย์โตขึ้นทั้งบ้าน และคอนโด
คนกู้ซื้อบ้านและคอนโดมากขึ้น และพอเวลาผ่านไป คนเริ่มผ่อนบ้านและ
คอนโดไม่ไหว จึงปล่อยให้แบงค์ยึดแบงค์ก็มีภาระเพิ่มมากขึ้น
มันจะเป็นคำแบบที่เขาว่าจริงรึเปล่าครับ ถ้าเป็นแบบที่เขาว่าจริง
ควรซื้อบ้านช่วงฟองสบู่แตกจะดีกว่าตอนนี้ใช่ไหมครับ
แล้วคนที่มีบ้านอยู่ตอนนี้ แบบที่มีกำลังผ่อนอยู่
เมื่อฟองสบู่แตกอัตราดอกเบี้ยก็จะลดลงด้วยใช่ไหมครับ
ผมเข้าใจถูกไหมครับ
ไม่รู้ว่าจะเเตกหรือเปล่ารู้เเต่ว่ารายได้ของคนที่เมืองกรุงมันช่างสวนทางกับค่าครองชีพเสียเหลือเกิน ราคาคอนโด 2 bed สามารถชื้อบ้านในถิ่นพอใช้ได้ใน LAเลย
จริงครับ
แต่ไม่รู้เมื่อไหร่
ไม่เห็นใครบอกได้แม่นจริงสักคน
ธุรกิจอสังหาฯไม่ใช่ปัจจัยเดียวที่จะบอกได้ว่าเศรษฐกิจจะพัง
มีโอกาสเป็นไปได้เสมอครับ เพราะความโลภครับ แต่ไม่น่าร้ายแรงมากเหมือนปี 2540
ส่วนตัวเห็นว่าเราจะซื้อเมื่อเราพร้อม เราคงไม่รอช่วงฟองสบู่แตก ซึ่งอาจจะไม่แตกก็ได้เป็นแค่การคาดการณ์ ถึงแม้ฟองสบู่แตกแต่เราไม่พร้อมก็เท่านั้น เราก็เคยเห็นช่วงที่ฟองสบู่แตกมาแล้วครั้งหนึ่งที่ผ่านมา แต่เราไม่พร้อมก็ไม่เห็นมีผลดีอะไรก็เราเลย
ช่วงแตกใหม่ๆ ราคาบ้านคงยังไม่ลง ดอกเบี้ยจะพุ่งด้วย
น่าจะกู้ยากกว่าเดิม ต้องรอหลังฟองสบู่แตกซัก 2 ปีนั้นหล่ะ
แต่ตอนนี้ผมว่าไม่น่าแตกนะ
แล้วถ้ามันแตก เศรษฐกิจดิ่ง คนตกงาน
แล้วตอนนั้นจะมีใครมีปัญญาซื้อเหรอครับ
ผมว่าถ้าทุกคนคิดว่ามันจะแตก มันจะไม่แตก ถ้าคิดว่าไม่แตกหรือมันไม่ได้เป็นฟองสบู่หนะซิ รับรอง แตกแน่
คห 6
ถึงตอนนั้นคนรวย คนที่นอนกอดเงินสดไว้ ก็จะปรากฏตัวออกมาช้อปของถูกครับ ซื้อสดยังชิวๆ โดยเฉพาะแม่ค้าในตลาดสด คนขายก๋วยเตี๋ยว ของกินข้างถนนที่อร่อยๆดังๆ พวกนี้ภาษีแทบไม่เสีย และฝากเงินในธนาคารเป็นล้านๆ ซื้อบ้านซื้อรถที ก็ต้องสด เพราะธนาคารไม่ให้กู้เนื่องจากไม่มีเงินเดือน ไม่มีรายได้ที่แน่นอน
แต่คนพวกนี้รวยเงียบจนคนทั่วไปอึ้ง
ว่างๆเวลาผ่านคอนโดมิเนียมที่สร้างเเละเปิดให้เข้าอยู่เเล้ว บางคอนโดมิเนียมเปิดใช้งานมากว่า 18 เดือน เวลาผมผ่านประมาณ 3 ทุ่ม ไม่เคยเห็นไฟในห้องต่างๆเปิดสว่างเกิน 35-40%เลยซักครั้ง
จริงๆปัญหาฟองสบู่เเตก ผมว่าพวกสถาบันการเงิน เเละ เเบงค์ชาติคงไม่เสียท่าพลาดเหมือนในสมัยปี 2540 เเต่ที่จะเจ๊งคงจะเป็น ผู้จองผ่อนดาว์นห้องชุด,ผู้ประกอบการฯ เเละ บริษัทรับงานก่อสร้าง
สม …… ชอบจองคอนโดฯ ปั่นราคาดีน่ะ …. เขาให้คนเอาไว้อยู่ ไม่ใช่มีไว้ปั่น
ช่วงนี้คอนโดดอกเห็ดผุดเยอะครับ บวกกำไร ใบจองกันเข้าไป เดี๋ยวขายไม่ออกก็รู้สึกครับ
ถ้าคนซื้อคอนโด ไม่สามารถผ่อนคอนโดได้อีก ขายก็ไม่ได้ ค่าส่วนกลางก็ไม่มีจ่าย
นิติฯคอนโด จะแก้ปัญหาแบบนี้ได้ยังไงครับ
คนที่ยังเหลืออยู่ในคอนโด จะมีชะตายังไงครับเนี่ยะ…เฮ้อ
ต้องทำความเข้าใจกับคำว่าฟองสบู่
ฟองสบู่หมายถึงอะไร
ฟองสบู่หมายถึงการซื้อการขายที่ไม่สะท้อนความเป็นจริง
ราคาที่ดินในทำเลนั้น คอนโดทำเลนั้น โดนปั่นราคาซะจนเว่อ
คนซื้อแห่จองกันจนเว่อ ทั้งๆที่มีคนต้องการใช้จริงๆอยู่แค่หลักพัน แต่ดันจองกันหลักหมื่น
สร้างๆๆๆกันออกมา จนล้นตลาดแล้วขายไม่ออก เพราะคนที่ต้องการใช้อยู่จริง น้อยกว่าปริมาณการสร้าง
คนที่จองไว้เพื่อเก็งกำไร ก็เลยตัวเกร็ง เพราะขายไม่ออกเช่นกัน
คราวนี้แหละฟองสบู่แตกโพล๊ะ เจ็บกันไปตามๆกัน
เห็นด้วยกับ #9
ผมผ่านสี่แยกท่าพระเกือบทุกคืน
คอนโดฯ สร้างใหม่ที่อยู่หัวมุมสี่แยก ขายหมดนานแล้ว
แต่.. มีแสงไฟน้อยห้องมาก
อะไรที่มากเกินมันก็ไม่รอดหรอก จะช้า หรือเร็ว หรือจะผ่อนคลายได้เท่านั้น
ไม่ต้องกลัว ง่ะ พอฟองสบู่ แตก แล้ว
ก้อ จบ รอก้อนใหม่ง่ะ
ดูอย่างซับพราม บอก 7-8 ปี จะฟื้น
ทุกวันนี้ กลับมาอีกแล้วง่ะ
หลังฟองสบู่แตก ดอกเบี้ยจะพุ่งไปสูงมาก
คนทั่วไปที่ผ่อนบ้านมาตลอดอย่างดี ก็กระทบกระเทือนแย่ไปด้วย
คิดดูสมัยนั้น ดอกเบี้ยเงินกุ้พุ่งไป 20กว่าเปอร์เซ็นต์ หุหุ
คอนโดที่ขายราคาเกินมูลค่าปัจจุบันที่ควรจะเป็น ถ้ายังสร้างไม่เสร็จ
และไม่มีปัจจัยอะไรรออยู่ในอนาคตเลย ขายในราคาตามน้ำทั้งที่ไม่มีจุดเด่น
อะไรรองรับ พวกนี้จะมีปัญหาก่อนเลย อาจถึงขั้นสร้างไม่เสร็จเอาได้ เพราะ
ต่อให้ขายถูกยังไงก็ไม่มีคนซื้อ
แต่คอนโดที่มีอนาคต เช่นรอรถไฟฟ้าสร้างเสร็จ ไม่น่ามีผลกระทบ เพราะ
ถึงอย่างไรคอนโดพวกนี้ก็ยังเป็นที่ต้องการ เพียงแต่คนที่หวังจะซื้อไปบวก
กำไร คงบวกไม่ได้ ถ้าจะขายคงต้องขายเท่าทุนแค่นั้นเอง รวมถึงโครงการ
ที่ขายไม่หมดเพราะคนที่ซื้อไปเขาทิ้งจองทิ้งดาวน์ ทางโครงการคงไม่โง่
เอามาขายถูกๆ หรอก คงใช้วิธีอ้างว่าขายราคาเดิมของเมื่อปีก่อน ไม่ปรับ
ราคาขึ้น แค่นี้ทำเลแบบนั้นก็น่าจะขายได้
คห 18
ถึงตอนนั้นคนที่ขายไม่ใช่โครงการหรอกครับ แต่เป็นธนาคาร หรือไฟแนนซ์ ที่เป็นเจ้าหนี้ของโครงการมากกว่า เพราะโดยปกติแล้ว เวลาบริษัทไหนจะสร้างคอนโดขาย ก้จะต้องเอาแผนธุรกิจไปขอกู้จากธนาคารเพื่อก่อสร้าง ซึ่งเรียกว่า Project Finance โดยธนคารจะปล่อยเงินกู้เป็นงวดๆตาม progress ของโครงการ และหลักทรัพย์ค้ำประกัีนการกู้ ก็คือ unit ในคอนโดนั่นเอง
้เมื่อโครงการเจ๊ง ลูกค้าไม่มีเงินซื้อ/ชำระ โครงการก็ไม่มีเงินไปชำระคืนเงินกู้ให้ธนาคาร ธนาคารก็บังคับจำนอง unit ต่างๆที่ pledge เอาไว้ แล้วนำออกขายทอดตลาด หรือขายในรูปทรัพย์หลุดจำนอง
ทีนี้ ธนาคารคงขายในราคาเท่าทุนเงินกู้ ซึ่งถูกกว่าราคาในท้องตลาดอยู่แล้ว เพราะธุรกิจหลักของธนาคารคารคือ กินดอกเบี้ย ไม่ใช่ขายอสังหาฯเพื่อเอากำไร
ยกตัวอย่างง่ายๆ เมื่อปี 43 ผมได้ไปซื้อทาวน์เฮ้าส์ 4 ชั้น 25 ตารางวา ในซอยทองหล่อจากธนาคารที่ยึดมาจากโครงการ โดยที่ราคาท้องตลาดก่อนถูกยึดนั้น อยู่ที่ 7 ล้าน แต่ผมซื้อมาในราคา 3 ล้าน
ซื้อมาแล้วปล่อยเช่ามาตลอด เดือนละ 30k – 40k จนถึงต้นปีนี้ เพิ่งขายไปได้ราคา 9 ล้าน
^
^
"…้เมื่อโครงการเจ๊ง ลูกค้าไม่มีเงินซื้อ/ชำระ โครงการก็ไม่มีเงินไปชำระคืนเงินกู้ให้ธนาคาร
ธนาคารก็บังคับจำนอง unit ต่างๆที่ pledge เอาไว้ แล้วนำออกขายทอดตลาด หรือขายในรูปทรัพย์หลุดจำนอง …"
———————
กรณีนั้นน่าจะเกิดกับเจ้าของโครงการขนาดเล็กมากกว่ามั๊ง
เจ้าของโครงการขนาดใหญ่อยู่ในตลาดนี้มานานคงไม่ปล่อยให้เกิดการ
บังคับจำนองไปขายได้ง่ายๆ น่าจะยังมี power ที่จะดิ้นรน refinance
หรือขอปรับโครงสร้างหนี้
แต่คุณ 3D World ตาดีจริงๆ ที่ตอนนั้นไปช้อนซื้อของดีราคาถูกมาได้
หาไม่ง่ายเลยจริงๆ
ไม่มีใครบอกได้ 100% หรอก มันขึ้นอยู่กับหลายๆ ปัจจัย
แต่ถ้าผู้ซื้อมีกำลังซื้อ ก็ไม่น่าจะมีปัญหาอะไร