ว่าแต่รู้เรื่อง ค่าส่วนกลางที่ต้องเป็นค่าใช้จ่ายประจำ จ่ายตลอดอายุเหมือนกันละครับ

The Life of a Condominium

ชีวิต อายุ ของคอนโดมิเนียม

by Jack Miles

โดยแจ๊ค ไมลส์
Property Report Thailand – February 08

While Bangkok’s real estate agents are busier than ever promoting a never-ending stream of shiny new condominium developments, hardly any thought seems to be given to the market for the growing number of older condos in the city. Yet, what exactly constitutes “old”? In the climate of ever increasing prices for newly built projects, could now be the time to consider buying into an older building? Jack Miles investigates.

ในขณะที่ ตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์กำลังยุ่งกว่าที่เคยเป็น ในการโปรโมทโครงการคอนโดใหม่เอี่ยมเป็นมันวาววับต่างๆ ที่ดูเหมือนจะเป็นกระแสที่ไม่มีที่สิ้นสุด เป็นการยากที่จะมีใครให้ความสนใจในตลาดที่กำลังเติบโตของคอนโดเก่าในตัวเมือง
ช้าก่อน อะไรกันแน่หนอที่เป็นตัวระบุถึง ความเก่า
ในสภาพการ์ณของการขึ้นราคาอย่างไม่หยุดยั้งของโปรเจคคอนโดสร้างใหม่ ถึงเวลาแล้วหรือยังที่จะพิจารณาซื้อคอนโดในตึกเก่า คุณแจ๊ค ไมล์ ได้ทำการสืบสวนในเรื่องนี้

It seems that “old” is a subjective term – a condo building could well be perceived as being so when the exterior paint is discolored and cracked, when fittings look to be out of fashion and dowdy, and when common ways and other facilities look dirty and in a state of disrepair.

ดูเหมือนว่า ความเก่า จะเป็นเรื่องของ ความรู้สึก
ตึกคอนโดอาจจะถูกเข้าใจดังกล่าว (ว่าเก่า) ได้หากรูปลักษณ์ภายนอกมีรอยแตก หรือสีซีดจาง หรือรูปแบบที่ล้าสมัยหรือทึมทึบ หรือที่พื้นที่ส่วนกลาง หรืออุปกรณ์ส่วนประกอบของตึกดูเก่าหรือไม่ได้รับการซ่อมแซม

Unfortunately, with pride of appearance taking a back seat for many condo owners in the capital, a building can fall into this state fairly rapidly. Typically, this equates to around 25 years for a condominium in Bangkok, but it can most certainly take less time than that.

เป็นที่โชคร้าย ว่าคุณค่าของรูปลักษณ์ภายนอกที่แย่ลง ได้กลายเป็นฉนักติดหลังของเจ้าของคอนโดหลายๆท่านในเมืองหลวงนี้ ตึกคอนโดทั้งหลายสามารถตกอยู่ในสภาพนี้ได้อย่างรวดเร็ว โดยลักษณะนี้แล้ว ความเก่าจะเทียบเท่ากับอายุคอนโดประมาณ ยี่สิบห้าปีของคอนโดในกรุงเทพ แต่โดยส่วนใหญ่ คอนโดสามารถเก่าได้ในระยะเวลาที่น้อยกว่านั้น

One of the large condo Bangkok projects near Bang Na, which was mainly aimed at the local market, is a case in point. After barely 7 years, the buildings are already looking cosmetically very unappealing. With seemingly little interest on the part of the owners to pay the relatively high cost for a makeover, there appears to be almost an air of resignation that the units will depreciate and eventually become unsaleable. It has already started to happen. Studio units priced at only 300,000 baht are struggling to find buyers, yet a newly finished building, just yards away, has units of the same size which are selling very briskly in the 650,000 – 800,000 baht range.

คอนโดโครงการใหญ่ โครงการหนี่งใกล้ย่านบางนา ซึ่งโดยหลักแล้วมีเป้าหมายในตลาดท้องถิ่น หลังจากประมาณเจ็ดปี คอนโดนั้นได้ดูทรุดโทรมไม่น่าสนใจไปซะแล้ว ดูเหมือนว่าเจ้าของห้องเองก็ไม่ได้สนใจที่จะร่วมกันจ่ายเพื่อปรับปรุงรูปร่างหน้าตาเนื่องจากค่าใช้จ่ายที่สูง
บรรยากาศจึงเป็นไปในทางที่ว่าตัวตึกและห้องจะทรุดโทรมลงและในที่สุดก็ไม่น่าจะอยู่ในสภาพที่จะขายได้ ซึ่งสภาพการ์ณดังกล่าวก็เริ่มขึ้นแล้ว
ห้องสตูดิโอในราคาแค่ สามแสนบาท ก็หาคนซื้อยาก ในขณะที่ตึกสร้างใหม่ใกล้ๆกัน ห้องพื้นที่เท่ากันก็ขายในราคาประมาณ หกแสนห้า ถึงแปดแสน

This example aside, what might be the fate of the high-end condominiums in Bangkok, for example those around the Sukhumvit area? Surely they wouldn’t fall into disrepair so quickly since it would seem more worthwhile to protect these higher valued units with what is essentially the same fixed price makeover?

นอกจากตัวอย่างนี้แล้ว แล้วสำหรับคอนโดระดับสูง หัวแถว ไฮเอนด์ ในกรุงเทพหล่ะ อย่างเช่นพวกแถวสุขุมวิท แน่นอนว่า ตึกคอนโดในย่านนั้น คงไม่โทรมทรุดขาดการซ่อมโดยเร็วหรอก เนื่องจากมันน่าจะคุุ้มที่จะปกป้องมูลค่าอันสูงส่งของมัน ในราคาค่าซ่อมที่น่าจะสูงพอกัน(กับคอนโดนอกเมือง-เพิ่มเติม ผู้แปล)

Indeed it can be so, and careful management and good participation on the part of the co-owners are key factors. There are, in fact, condominiums in Bangkok that are 25 or even 30 years old and still looking quite reasonable. These are good examples of well-managed projects. However, there are plenty of examples of condo buildings where things have not gone so well.

แม่นแล้ว มันสามารถเป็นไปได้ การดูแลบริหารจัดการ และการร่วมดูแลของเจ้าของยูนิต ถึอว่าเป็นกุญแจสำคัญ ตามความเป็นจริงแล้ว คอนโดในกรุงเทพซึ่งมีอายุ ยี่สิบห้า ถึง สามสิบปี ก็ยังดูสมเหตุสมผล นี่เป็นตัวอย่างดีๆของโปรเจ็คที่ดูแลกันดีๆ อย่างไรก็ตาม ก็มีตัวอย่างของคอนโดถมไป ที่อะไรต่อมีอะไรไม่ได้รับการดูแลดีๆ

The spiral of disrepair in a badly managed condo

หลักๆของการขาดการซ่อมแซมในคอนโดที่มีการบริหารที่ไม่ดี

Often the willingness on the part of even higher priced unit owners to pay for maintenance seems to wane over time and if management has been poor, even a high-end condo development can suffer a similar fate to that of theBang Na project, albeit more slowly. Whilst most condo projects start out well, with the Juristic person, the management team and the co-owners all well intentioned, it can be very hard for all parties to work together in the years that follow. In particular, most AGMs and EGMs only see around 30% of co-owners attending, and with 75% of them often required to agree to expenditure for major improvements, the meetings can thus become a frustrating exercise for those that do attend and care about the upkeep of the building. Predictably, for a poorly managed condo building which has already run out of funds, meetings that are called to discuss extra payments are even less enthusiastically attended by co-owners. The outcome can end up being a series of lengthy court cases, and/or a halt to all improvements with a focus only on essential maintenance. A building that has reached this stage is already walking a tightrope.

บ่อยครั้ง ความตั้งใจในการจ่ายค่าส่วนกลางของเจ้าของยูนิต ดูเหมือนจะถดถอยไปเรื่อยๆ ถ้าการบริหารจัดการแย่ ก็เป็นไปได้ที่คอนโดชั้นสูงก็จะมีชะตากรรมเดียวกับแถวบางนา แม้ว่าจะช้ากว่า
ในขณะที่คอนโดส่วนใหญ่จะเริ่มต้นแรงและดี ด้วยนิติบุคคล ทีมบริหาร และ เจ้าของยูนิตต่างมีเจตนาดีอันแรงกล้า ก็ยังเป็นการยากยิ่งที่ทุกฝ่ายจะทำงานร่วมกันได้ดี ในปีถัดไป

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การเข้าร่วมประชุมของเจ้าของห้องแค่ สามสิบเปอร์เซ็นต์ จะซ่อมอะไรใหญ่ๆก็ต้องเห็นด้วยกันมากกว่า เจ็ดสิบห้าเปอร์เซ็นต์ การประชุมการเลยเป็นเรื่องน่าเหนื่อยท้อใจของบรรดาเจ้าของห้องไฟแรงที่เข้าร่วม ที่อยากจะบำรุงตึก
เป็นที่คาดเดาได้ว่า ตึกที่บริหารแย่ กองทุนก็หดหายไปหมดแล้ว การประชุมเพื่อให้ถกเรื่องให้เจ้าของห้องจ่ายเงินพิเศษเพิ่มเติม ก็ไม่มีใครสนใจเข้าร่วม อาจกลายเป็นเรืองฟ้องร้องในศาล ยื้อการซ่อมบำรุงใหญ่ๆแล้วเอาแค่ซ่อมที่จำเป็นเฉพาะหน้า

ตึกที่มาถึงขั้นนี้ก็นับว่าหนทางวิบากแล้วละในการก้าวสู่อนาคตของตึกนี้

Not far from Sukhumvit Soi 4, there is a good example of a condo building that is close to 30 years old. Whilst it is still standing, it is not a pretty sight. Common areas look uninviting, and the building appears tatty and out of date. The lack of a sinking fund has lead to major works being delayed and whilst a development fund has been set up it could be several more years before enough money is collected to make improvements. Even though the building is still maintained and actually quite well occupied, hopes of restoring this condo building to a new state must surely be waning fast. Prices for the units bare this out. Currently a large, 100sq.m, 3-bedroom unit can be bought for around 4.1 million Baht. That’s barely 40,000 per sq.m, which is less than half the price of a new condo in the area.

ไม่ไกลจากสุขุมวิทซอย สี่ มีตัวอย่างเด็ดๆืื ของคอนโดอายุเกือบสามสิบปี ในขณะที่มันยังคงตั้งอยู่ได้ ก็ไม่สวยงามเอาซะเลย พื้นที่ ส่วนกลางก็ไม่น่าเชิญชวนให้เข้าไปเหยียบ แบบตึกก็ล้าสมัย

การขาดเงินทุนสำรองทำให้การซ่อมใหญ่ล่าช้า เพิ่งจะมาตั้งกองทุนปรับปรุงก็โน่นแหน่ะ อีกตั้งหลายปีกว่าจะเก็บเงินได้พอปรับปรุง

แม้ว่าตึกก็ยังคงได้รับการปรับปรุงให้พออยู่ได้และคนก็ยังอยู่ค่อนข้างเยอะ แต่ความหวังที่จะซ่อมใหม่ให้เริ่ดหรูก็ยังแผ่ว ราคาห้องที่ตกต่ำก็มีส่วน ห้องตั้งร้อยตารางเมตร สามห้องนอน ซื้อได้แค่ สี่ล้านหนึ่ง ก็แค่ สี่หมื่นต่อ ตรม ถูกกว่าคอนโดใหม่แถวนั้นตั้งครึ่ง

Yet this still looks like a raw deal, especially from an investment perspective. Rental income remains in the 22,000 to 25,000 Baht per month range, which is barely a 6% return. Even if the owner was lucky enough to find a tenant, the development fund and other costs would erode even this meager yield. Resale might also be difficult in the future, meaning that there would be a real risk of further depreciation going forward.

ถึงแม้ว่าจะดูเหมือนว่าคุ้มในแง่การลงทุนก็เหอะ ค่าเช่าสองหมื่น ถึงสองหมื่นห้า ต่อเดือน เท่ากับได้คืนหกเปอร์เซนต์ แต่กระนั้นก็เหอะ ถึงเจ้าของจะลัคกี้หาผู้เช่าได้ ก็ต้องจ่ายค่าซ่อมตึกซะอาน หวังจะขายต่อรึก็ยาก หมายความว้า ก็ยังเสี่ยงมากๆ สำหรับการจะซื้อตึกที่โทรมลงไปเรี่อยๆ

Indeed, one of the leading estate agents in the city has almost given up trying to rent out or sell older units in poorly managed buildings, as most would-be clients simply turn up for viewings and shake their heads. They will have seen a swathe of fresh new projects with chic, modern designs and there is just no going back to anything that looks aged.

ตัวแทนอสังชั้นน้ำได้เกือบยกธงขาวในความพยายามที่จะเช่าออกหรือขาย ยูนิตในตึกบริหารห่วย ลูกค้าก็ไม่อยากมาดู ดูไปก็ส่ายหัว มีตึกใหม่ๆเดิ้นๆ ให้เลือกตั้งเยอะ เรื่องไรจะมาดูตึกเก่า

What will happen to the older condos?
แล้วจะเกิดอะไรขึ้นกับคอนโดเก่า

At present, it is hard to tell, but there is a ray of hope and it shows itself in the hotel industry. A number of low priced, almost slum buildings in Bangkok’s Silom and Surawong areas have recently started to be renovated. These were most certainly old buildings in the 20 to 30 year old range. In one downtrodden establishment, the entire interior of every room and common way was ripped out and replaced with modern furniture and fittings. Uninviting, dowdy rooms that used to struggle to find guests at 500 baht per night are now classy boutique affairs, which are commanding rates of 3600 baht or more, rates which rival some 4 and 5 star hotels.

ยากที่จะบอก ตอนนี้ แต่มีรังสีแห่งความหวัง ในส่วนของเอาไปทำเป็นธุรกิจโรงแรมไปเลย

แถวสีลมสุรวงศ์หน่ะตึกเก่าดูประหนึ่งสลัมกำลังเริ่มปรับปรุงกันเป็นการใหญ่ พวกตึก ยี่สิบ สามสิบปี น่ะข้างในเข้ารื้อใหม่ใส่เฟอร์นิเจอร์เก๋ไก๋ เมื่อก่อนหาคนเช่าคืนละห้าร้อยยังยาก ลงทุนเสกให้เป็นโรงแรมบูติก ฟันไปเลย สามพันหกซะยังกะ โรงแรมสี่ซ้าห้าดาว

Is there any likelihood that even just the common areas of badly managed older condo buildings could be lucky enough to have the same break? Well, even though on paper it looks like a no brainer, it all comes back to the control of the project, and with a vast majority of co-owners having to agree to pay more money, the likelihood of a run down condo building remaining in perpetual stalemate is high. A possible outcome in this case is for the building to fall into a worse condition and eventually be bought up by developers for its land value. It is quite a bizarre situation because if the co-owners in the
above example all contributed a modest 300,000 Baht each, they would likely be able to renovate the building to a high standard and see their condo units increase in value by several million Baht.

ถ้าจะถามว่า พื้นที่ส่วนกลางของคอนโดบริหารห่วย นะพอมีหวังจะมีโชคได้รับการแต่งโฉมมั่งมั้ย

มันก็แล้วแต่ว่าเจ้าของร่วมทั้งหลายในตึกจะยอมจ่ายเพิ่มหรือเปล่า คือถ้าเล็งเห็นกันว่าที่ดินทำเลตรงนั้นน่ะมันมีค่าที่ทำเล หากยอมจ่ายสักคนละสามแสนปรับปรุงซะ ก็ว่าน่าจะเพิ่มราคาค่าห้องได้อีกหลายล้านอยู่

Buying a condo in an older building
การซื้อคอนโดในตีกเก่า

Whilst these doom and gloom scenarios appear worrisome, there is certainly hope for condos which have been properly managed in the first place. As to the question of whether it is worth buying a unit in a well-managed older building, opinion seems to be very much divided on the matter.

แม้จะฟังดูเหมือนซื้อคอนโดเก่าแล้วเศร้าแน่ แต่อันไหนที่มันจัดการดีๆก็น่าซื้ออยู่หรอก ความคิดเห็นว่าคุ้มไหม เนี่ยก็แบ่งไปตามประเด็น

Buyers who actually prefer older, well maintained buildings as compared to new ones, point out that it can be a safer bet, as at least some confidence can be gained from the past performance of the management team. There is also a history of accounts and a history of the attendance of AGMs by which to gauge the level of care imparted by other co-owners.

ผู้ที่ชอบซื้อคอนโดเก่าที่ดูแลมาดี เค้าชอบว่ามันมั่นคงดี ด้วยเหตุที่ว่าดูผลงานของทีมบริหารแล้วมั่นใจ

ประวัติการบริหารทุนสำรองตึกและประวัติการประชุมของเจ้าของร่วมมันบ่งบอกว่าชุมชนในตึกนี้ใส่ใจ

Other possible benefits include the fact that older buildings typically have larger units in them. This is because developers of new condos, whilst enjoying the rising prices, are also mindful of the overall affordability of a unit and so there is a definite focus towards providing more compact living spaces. Whilst buyers seem willing to pay much higher prices per sq.m, they are at the same time looking to buy less floorspace. Condominiums built before the staunch price rises generally boast substantially larger units. So for the buyer on the lookout for a 250sq.m living space, it is the older condominium projects that will undoubtedly provide the best hunting ground.

ผลประโยชน์จากการซื้อตึกเก่าคือพื้นที่ต่อห้องมันกว้างกว่า คอนโดใหม่ๆน่ะตั้งราคาต่อตารางเมตร ซะสูงเลยทำห้องเล็กๆ
ให้คนซื้อซื้อไหวด้วย

คนซื้อคอนโดใหม่ๆ ยอมจ่ายต่อตารางเมตรแพงๆก็จริง แต่ก็พยายามไม่หาห้องใหญ่ เอาแค่พื้นที่น้อยพออยู่ได้

ตึกที่สร้างก่อนราคาคอนโดพุ่งส่วนใหญ่มักจะสร้างยูนิตใหญ่ๆ ถ้าคนซื้อมองหาห้องใหญ่สัก สองร้อยห้าสิบตารางเมตร ละก้อ ตึกเก่าน่าจะมีให้เลือกมากกว่าในราคาดีกว่า

Prospective buyers also have location high on their list, and with less of a fight for prime land in past years, many of the older condominiums are in very good locations, complete with a range of facilities nearby that may have been developed in the years following the completion of the building itself.

ถ้าผู้ซื้อที่เน้นทำเลดีๆ คอนโดเก่ามักจะอยู่ในทำเลดี ตึกก็สร้างเสร็จแล้ว

แถมทำเลดีๆ สารธารณูปโภคแถวนั้นก็ได้รับการพัฒนาตามไปด้วย (หมายถึงมีรถไฟฟ้า ใต้ติน มีห้างผุด อะไรเงี๊ยะมั้ง)

Investing in a Bangkok condominium unit
การลงทุนในคอนโดในกรุงเทพ

With all this in check, it could well be time to snap up a bargain. However, well-presented units that become available in nicely maintained older buildings rarely sell for a discount, though of course they can still be less pricey than similar units in a brand new project. The only time at which older buildings will truly be in vogue is when the perpetual release of new condo projects dries up, or when prices for them become so high that they simply become unaffordable. Some would argue that the latter situation is already occurring, whilst others just point out that should the market for new condos become too expensive, it will simply correct downwards of its own accord and will most definitely not price itself out of the picture.

คอนโดเก่าที่ดูแลดีๆ ปกติต่อราคายาก แต่ถึงไม่ลดราคา ก็ยังถูกกว่าคอนโดใหม่อยู่ดี

ตึกเก่าจะเป็นที่นิยมก็ต่อเมื่อตึกใหม่ไม่ค่อยสร้าง หรือราคาตึกใหม่พุ่งทะลุความเป็นจริงจนไม่มีใครเอา บางคนก็บอกว่ามันเป็นไปแล้ว ราคาคอนโดใหม่ตอนนี้เกินใขว่คว้าไปแล้ว แต่บางคนก็บอกว่าใครมันจะไปตั้งราคาลอยอยู่เหนือความเป็นจริงอย่างนั้น ถ้ามันสูงไปเค้าก็แก้ราคาลงมาให้ขายออกเองแหล่ะ

It could be that the best way to invest in the condo market would be to buy new and to sell whilst still new, e.g. within 5 to 7 years, being careful not to over-pay in the first instance. For those looking to buy a unit in an older building, only the well-managed ones have a chance of providing a good long-term yield. For poorly managed buildings, there is maximum risk and the potential for a very low return, especially considering that units in these places tend to be difficult to rent out.

วิธีลงทุนที่ดีที่สุดก็ซื้อคอนโดใหม่แล้วขายไปภายใน ห้า ถึง เจ็ดปี อย่าจ่ายแพงมากตอนซื้อ

ถ้าจะลงทุนในคอนโดเก่า หาเอาที่เค้าดูแลดีๆมันมีโอกาสที่จะคืนกำไร สำหรับอันที่ดูแลไม่ดี ยิ่งถ้าหาคนเช่ายากเนี่ย เสี่ยงสูงสุดๆ

Overall, it is impossible to ignore the new-is-beautiful trend. With demand for new condominiums still very strong, and with a seemingly unending, continuous supply of new condos hitting the market to satisfy this demand, there is little likelihood that things will change anytime soon.

โดยรวมแล้วตอนนี้มันยากที่จะละเลยคอนโดใหม่ๆงามๆ คนอยากได้คอนโดใหม่ก็เยอะ แล้วก็มีซัพพลายออกมาเยอะ ดูเหมือนจะไม่มีที่สิ้นสุด เทรนด์เล่นคอนโดใหม่ก็ไม่น่าจะมีอะไรเปลี่ยนเร็วๆนี้แน้

The life of a poorly managed Condominium Building
ทางชีวิตของคอนโดบริหารแย่ๆ

Start: The building is released from the developer. It is of a modern, chic design and the

new owners are happy and enthusiastic.
เริ่มต้น เจ้าของโครงการปล่อยคอนโดออกมา สวยหรู นำสมัย เจ้าของห้องกระดี้กระด้าสุขใจสุดๆ

5 years on: The building still looks fashionable and new, and although there are certainly signs of wear and tear there is no concern on the part of owners. Indeed this lack of concern might just be the thing that leads to the start of more rapid deterioration. All the while, the poor management has overspent, and some small jobs are not being taken care of.

ห้าปีขึ้นไป ตึกก็ยังดูกิ๊บเก๋อยู่ แต่ก็มีสัญญาณว่าอะไรที่มันเจ๊ง หรือโทรม ก็ไม่มีใครสนใจ

ไอ้ที่มันเริ่มโทรมและไม่มีใครสนใจเนี่ยแหละมันจะโทรมลงเร็ว ถ้าไม่ซ่อมแต่เนิ่นๆ ฝ่ายบริหารที่แย่ ก็เริ่มใช้จ่ายเกินตัว งานซ่อมแซมจุกจิกก็ไม่มีใครดูแล

10 years on: Bad management has led to the reduction or depletion of the sinking fund and/or a lack of attention to maintenance that starts to show its self by way of the requirement for major works to be undertaken. The juristic person may start calling for extra funds.

สิบปีขึ้นไป เงินสำรองหดหายจากการบริหารแย่ๆ ไอ้ที่ต้องซ่อมเล็กกลายเป็นซ่อมใหญ่เพราะปล่อยไว้จนพังมาก

ฝ่ายบริหารเริ่มเรียกร้องเงินทุนพิเศษ

15 years on: Annual General Meetings and Extraordinary General Meetings have persistently failed to garnish a positive response from the required percentage of co-owners to agree to pay extra money for funding and so major works continue to be delayed.

สิบห้าปีผ่านไป ประชุมไปยังไงก็ไม่มีประโยชน์ ตกลงกันไม่ได้ ไม่มีผลสรุปหรือผลเห็นด้วยตามจำนวนเปอร์เซนต์ของเจ้าของห้อง

ซ่อมอะไรก็ไม่ได้

20 years on: With unit prices falling, owners start to move out due to the poor quality of life in the building. Occupancy rates reduce and the building falls into a spiral of disrepair and under-funding.

ยิ่สิบปีผ่านไป ราคาห้องตก เจ้าของเริ่มย้ายออก เพราะคุณภาพชีวิตตกต่ำ คนอยู่ก็น้อยลง ตึกโทรมจนดูออกว่าไม่ได้ซ่อมเพราะไม่มีเงิน

25 years on: Even though the structural integrity of the building likely remains in tact, the amount of money required to renovate the building is too high, especially against what are now very cheap units, making many owners unwilling or unable to pay the large sums involved.

ยี่สิบห้าปีผ่านไป แม้โครงสร้างตึกยังดึอยู่ แต่ค่าซ่อมก็แพงหูฉี่ ตรงข้ามกับราคาห้องที่ตกต่ำไปเรื่อยๆ

ไม่มีใครอยากจะลงขันค่าซ่อมพื้นที่ส่วนกลางแพงๆสำหรับห้องขายยาก ขายได้ถูกๆ

30 years on: Whilst the building might remain inhabitable, many units are either empty or used for commercial offices or even just storage space, with the new owners and tenants having little or no interest to spend money on improving the building.

สามสิบปีขึ้นไป แม้ว่าตึกจะยังพออยู่อาศัยได้ แต่ห้องก็ว่างหลายห้อง

ห้องว่างๆเริ่มถูกใช้เป็นที่เช่าทำธุรกิจต่างๆ หรือ
ถูกเช่าไว้เก็บของ ไม่มีใครอยากลงขันจ่ายค่าซ่อมตึก

35 years on: With units becoming all but unsaleable, developers move in with a low ball offer to buy the building outright, either for redevelopment or more likely, demolition to make way for a new condo project.

สามสิบห้าปีขึ้นไป ห้องขายไม่ออกละที่นี้ สภาพตึก กับสภาพแวดล้อมในตึกเละซะกู่ไม่กลับ

ผู้พัฒนาโครงการรายเก่าใหม่เริ่มมากว้านซื้อถูกๆ ไม่ว่าจะเอาไปซ่อมหรือทุบทิ้ง

บ้านทรายทองของพจมานจึงเหลือแต่ความทรงจำอันว่างเปล่า
Advantages of buying a condominium unit in an older but well maintained building

ช้อดีของการซื้อคอนโดเก่าดูแลดี

History of the management’s record available.
หาประวัติวิวัฒนาการบริหารตึกได้

Ability to gauge co-owner participation
เล็งเห็ฯได้ว่าเจ้าของห้องมีส่วนร่วมแค่ไหน

Possibly a wider choice of good locations
โอกาสจะเลือกทำเลดีๆ เยอะกว่า

Larger units available
ห้องใหญ่มีให้เลือกมากกว่า

Cheaper than the high prices of new units
ถูกกว่าคอนโดใหม่ๆ

Advantages of buying a new condominium unit

ข้อดีของการซื้อคอนโดใหม่

Easier resale.
ขายต่อง่ายกว่า

Ability to quickly find a tenant.
หาผู้เช่าง่าย

No issues with major works in early years.
ไม่มีเรื่องซ่อมใหญ่ให้ปวดหัว

Low risks with regard to management.
ความเสี่ยงเรื่องการบริหารจัดการต่ำ

Higher occupancy rates
จำนวนอัตราผู้อยู่อาศัยสูง

Ability to ride the main market.
เข้าถึงตลาดหลัก

Tips for buying into an old condo
ทิปสำหรับซื้อคอนโดเก่า

Confirm that the management team has been competent in regard to maintenance of both the building and the accounts.
หาทางยืนยันว่าทีมบริหาร นิติบุคคลมีความสามารถทั้งในเรื่องการดูแลตึก และดูแลบัญชี

Check for signs of major works that may require future attention, eg. Lifts, swimming pool, exterior painting, renovation of lobby etc.

เช็คดูว่ามีอะไรจะต้องซ่อมครั้งใหญ่ในตึกนั้นบ้างไหม เช่นลิฟท์ สระน้ำ สีภายนอก ล็อบบี้

Consider hiring a structural engineer to confirm the integrity of the building’s structure, and/or check the history of AGM’s for any structural works that may have started to come into play

พิจารณาจ้างวิศวกร มาดูโครงสร้าง ดูประวัติ เอจีเอ็ม(อะไรอ่ะ) สำหรับการซ่อมในส่วนโครงสร้างที่คาดเดาได้

Check that the sinking fund is adequate.
ดูว่าเงินทุนสำรองพอเพียงไหม

Check that co-owners are actively participating in regard to the upkeep of the building
เช็คดูอัตราการเข้าร่วมประชุมของเจ้าของห้องทั้งหลายว่าสนใจดูแลตึกกันหรือเปล่า

Carefully check the regulations of the condo to ascertain what powers the Juristic person has.
เช็คดูข้อกำหนดคอนโด ว่านิติบุคคลมีอำนาจอะไรบ้าง

–

อาคารในไทยยังไม่มีเก่าขนาดหมดอายุนะคะ เท่าที่รู้ เราเลยไม่ทราบน่ะค่ะ (ข้อมูลข้างบน คือเจ้านายเราที่เป็นสถาปนิกบอกมา)