หลังบ้านสร้างหอพักสูง 8 ชั้นเลี่ยงกฎหมายทำระเบียงเป็นกันสาดมีราวกันตกแต่ทำหน้าต่างบานใหญ่และเตี้ยเพื่อให้ผู้พักอาศัยออกมาใช้กันสาดได้และกันสาดอยู่ในระยะร่นน้อยกว่า 3 เมตรเพราะอาคารสูง 23 เมตร อยากทราบว่าผิดเจตนารมณ์ของกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ข้อ 50 วรรค 2 กฎหมายควบคุมอาคาร 2522 ใครรู้ช่วยกรุณาตอบหน่อยครับ และอยากรู้ว่าแนวระยะร่นจากหลังบ้านผมไม่ถึง 3 เมตรผิดกฎกระทรวงฉบับที่55 ข้อ 50 วรรค 2 หรือเปล่าครับ…ขอบคุณมากครับ.
By: tokino9
Since: วันอาสาฬหบูชา 55 11:35:50
ภาพประกอบครับ.
By: tokino9
Since: วันอาสาฬหบูชา 55 11:36:53
จากรูปที่ให้มา กรณี นี้ ดูแล้วยังไม่ชัดเจนว่าจะขัด พรบ. ควบคุมอาคารหรือไม่ เนื่องจาก ระยะจากแนวกันตก ถึงช่องเปิด ยังไม่ทราบระยะ แต่ถ้าระยะ เท่ากับ 1 .00เ มตร ก็ไม่ขัดข้อ พรบ. ซึ่งได้ตามที่กำหนด คือ 3.00 เมตร แต่ถ้า ไม่ถึง 1.00 เมตร ก็ไม่ถูกต้องแน่นอน
ส่วนกรณี หน้าต่างบานใหญ่นั้น กฎหมายไม่ได้ กำหนด ขนาดสูงสุดไว้ เพียงแต่บอกว่า ให้ระบาย อากาศ ได้ไม่น้อยกว่า 10 % ของพื้นที่ ดังนั้น หน้าต่างบานใหญ่ ดูแล้วไม่น่าจะขัด พรบ. นะครับ
ต้องเอาแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต มาดูด้วย
ผมว่าแบบที่คุณ ลงไว้ นี่ ยังไม่น่าเกลียดเท่าไรนะครับ ผมเคยเห็นประเภทที่ว่า ทำเป็นประตูเลยก็มี อันนี้ เจตนาชัดเจนเลย ว่าจะทำผิดแบบ
By: H-Tx
Since: วันอาสาฬหบูชา 55 15:48:17
ผมเคยอ่านคำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดที่ อ.12/2548 เป็นเคสที่ใกล้เคียงกับผมมาก คําวินิจฉัยศาลปกครองโดยสรุปมีดังนี้ว่าเจ้าของอาคารมีความตั้งใจที่จะก่อสร้างด้านหลังห้องพักฟากทิศตะวันออกให้เป็นระเบียงเช่นเดียวกับห้องพักฟากทิศตะวันตก แต่ได้ยื่นแบบแปลนขออนุญาตโดยระบุให้ด้านหลังห้องพักเป็นกันสาด จึงได้เลี่ยงกฎหมายแต่หาได้มีเจตนาที่จะสร้างและใช้พื้นที่ดังกล่าวเช่นกันสาดไม่กลับต่อเติมผนังกันตกและติดตั้งกรงเหล็กดัดบนผนังกันตก ทำให้ผู้อยู่อาศัยในอาคารพิพาทใช้ประโยชน์จากพื้นที่ที่ขออนุญาตสร้างเป็นกันสาดโดยเข้าไปในบริเวณกันสาดผ่านทางหน้าต่างเพื่อตากเสื้อผ้าและวางสิ่งของต่างๆ พื้นที่ดังกล่าวจึงมีลักษณะไม่แตกต่างจากการเป็นระเบียงของอาคาร ทำให้ระเบียงมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินของผู้ฟ้องคดี ๑.๕๐ เมตร อันเป็นการขัดต่อข้อ ๗๔ วรรคหนึ่ง ของข้อบังคับกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒.
By: tokino9
Since: วันอาสาฬหบูชา 55 16:02:40
ส่วนในเรื่องกันสาดนั้นศาลมีคำวินิจฉัยว่า เจ้าของอาคารจึงทำเป็นกันสาดมีขนาด ๑.๕๐ เมตร X ๑.๕๐ เมตร ปลายกันสาดได้ก่ออิฐฉาบปูนเป็นกันตกสูง ๐.๙๐ เมตร และติดตั้งลูกกรงเหล็กดัด เจ้าของอาคารอ้างว่า นี่คือ กันสาด เนื่องจาก ไม่มีประตูออกสู่บริเวณดังกล่าวได้ แต่ได้ทำเป็นหน้าต่างแต่หน้าต่างดังกล่าวเป็นหน้าต่างเตี้ย ผู้พักอาศัยสามารถปีนออกไปใช้ประโยชน์ กล่าวคือ มีการตากเสื้อผ้า วางสิ่งของต่างๆ โดยใช้พื้นที่ดังกล่าวในลักษณะที่ไม่แตกต่างไปจากระเบียง เพียงแต่ไม่มีประตูหรือช่องทางใดๆ ให้ผู้พักอาศัยใช้พื้นที่โดยสะดวกและเป็นปกติ. ดังนั้นการที่จะเป็นระเบียงหรือกันสาดนั้น ศาลปกครองสูงสุดได้ดูจากจุดประสงค์หรือลักษณะของการใช้งาน ไม่ใช่ว่าจะระบุในแบบแปลนขออนุญาตแล้วจะเป็นตามที่เจ้าของอาคารระบุได้……ที่มา:www.pandintong.com.
By: tokino9
Since: วันอาสาฬหบูชา 55 16:04:08
แบบแปลนบางชั้น
By: tokino9
Since: วันอาสาฬหบูชา 55 16:45:53
หน้าต่าง
By: tokino9
Since: วันอาสาฬหบูชา 55 16:46:51
เคยมีกรณีหนึ่ง เจ้าของบ้านต้องการก่อสร้างใกล้กับส่วนที่ติดกับทางสาธารณะ แต่ไม่ต้องการร่นระยะมากเกินไป จึงแก้ปัญหาด้วยการตัดที่ดินในส่วนที่ติดกับทางสาธารณะเป็นโฉนดแปลงใหม่ กลายเป็นที่ดินเส้นก๋วยเตี๋ยวยาว ๆ แคบ ๆ และเซ็นยกที่ดินนี้ให้กับคนที่ไว้ใจได จึงกลายเป็นว่าที่ดินในส่วนที่ก่อสร้างนี้ไม่ได้ติดทางสาธารณะแล้ว แต่ติดที่ดินส่วนบุคคลที่แคบ ๆ นั้น เป็นการเลี่ยงกฏหมายไปในตัว
By: TLL01
Since: วันอาสาฬหบูชา 55 21:54:22
…อันนี้เขาใช้ในกรณี เจ้าจองเดียวกันนะครับ
เอาไว้กัน ตึกติดกันมาก /ลืมไป 🙂
กฎกระทรวง ฉบับที่ ๖๑ (พ.ศ. ๒๕๕๐)
กฎกระทรวง
ฉบับที่ ๖๑ (พ.ศ. ๒๕๕๐)
ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒
อาศัยอำนาจตามความในมาตรา ๕ (๓) แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒
และมาตรา ๘ (๑) (๗) และ (๘) แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติม
โดยพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับที่ ๓) พ.ศ. ๒๕๔๓ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย
โดยคำแนะนำของคณะกรรมการควบคุมอาคารออกกฎกระทรวงไว้ ดังต่อไปนี้
ให้ยกเลิกความในข้อ ๔๘ แห่งกฎกระทรวง ฉบับที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความใน
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน
ข้อ ๔๘ การก่อสร้างอาคารในที่ดินเจ้าของเดียวกัน ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ ดังต่อไปนี้
(๑) ผนังของอาคารด้านที่มีหน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศหรือช่องแสง หรือระเบียง
ของอาคารต้องมีระยะห่างจากผนังของอาคารอื่นด้านที่มีหน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศหรือช่องแสง
หรือระเบียงของอาคาร ดังต่อไปนี้
(ก) อาคารที่มีความสูงไม่เกิน ๙ เมตร ผนังหรือระเบียงของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนัง
หรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงไม่เกิน ๙ เมตร ไม่น้อยกว่า ๔ เมตร
(ข) อาคารที่มีความสูงไม่เกิน ๙ เมตร ผนังหรือระเบียงของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนัง
หรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน ๙ เมตร แต่ไม่ถึง ๒๓ เมตร ไม่น้อยกว่า ๕ เมตร
(ค) อาคารที่มีความสูงเกิน ๙ เมตร แต่ไม่ถึง ๒๓ เมตร ผนังหรือระเบียงของอาคารต้อง
อยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน ๙ เมตร แต่ไม่ถึง ๒๓ เมตร ไม่น้อยกว่า ๖ เมตร
(๒) ผนังของอาคารด้านที่เป็นผนังทึบต้องมีระยะห่างจากผนังของอาคารอื่นด้านที่มีหน้าต่าง
ประตู ช่องระบายอากาศหรือช่องแสง หรือระเบียงของอาคาร ดังต่อไปนี้
(ก) อาคารที่มีความสูงไม่เกิน ๑๕ เมตร ผนังของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือ
ระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงไม่เกิน ๙ เมตร ไม่น้อยกว่า ๒ เมตร
(ข) อาคารที่มีความสูงไม่เกิน ๑๕ เมตร ผนังของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือ
ระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน ๙ เมตร แต่ไม่ถึง ๒๓ เมตร ไม่น้อยกว่า ๓ เมตร
(ค) อาคารที่มีความสูงเกิน ๑๕ เมตร แต่ไม่ถึง ๒๓ เมตร ผนังของอาคารต้องอยู่ห่าง
จากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงไม่เกิน ๙ เมตร ไม่น้อยกว่า ๒.๕๐ เมตร
(ง) อาคารที่มีความสูงเกิน ๑๕ เมตร แต่ไม่ถึง ๒๓ เมตร ผนังของอาคารต้องอยู่ห่าง
จากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน ๙ เมตร แต่ไม่ถึง ๒๓ เมตร ไม่น้อยกว่า ๓.๕๐ เมตร
(๓) ผนังของอาคารที่มีความสูงเกิน ๑๕ เมตร แต่ไม่ถึง ๒๓ เมตร ด้านที่เป็นผนังทึบต้อง
อยู่ห่างจากผนังของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน ๑๕ เมตร แต่ไม่ถึง ๒๓ เมตร ด้านที่เป็นผนังทึบ
ไม่น้อยกว่า ๑ เมตร
สำหรับอาคารที่มีลักษณะตาม (๒) และ (๓) ผนังของดาดฟ้าของอาคารด้านที่อยู่ใกล้กับ
อาคารอื่นให้ทำการก่อสร้างเป็นผนังทึบสูงจากพื้นดาดฟ้าไม่น้อยกว่า ๑.๘๐ เมตร
ให้ไว้ ณ วันที่ ๑๒ มีนาคม พ.ศ. ๒๕๕๐
บัญญัติ จันทน์เสนะ
รัฐมนตรีช่วยว่าการฯ ปฏิบัติราชการแทน
รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย
By: tzu149
Since: วันอาสาฬหบูชา 55 22:01:15
ยืนยัน ความคิดคห.7 ว่ามีคนทำมาแล้วคะ
แต่ถามว่า ฟ้องร้องได้ไหม เราก็ยังคิดว่าได้อยู่ดี เพียงแต่ปัญหาข้อกฎหมายที่เพิ่มขึ้นนั้น ทำให้หาคนดำเนินเรื่องได้ยากขึ้น
แต่เรื่องหน้าต่างในกระทู้นี้เป็นอีกประเด็นหนึ่งที่น่าสนใจทีเดียว
เรามองว่า ในเรื่องกันสาด หรือ หน้าต่างนั้น เราต้องอย่ามองเถรตรง เราต้องไปมองที่จุดประสงค์ของกฎหมาย เขาเน้นที่ว่า "มีคนเข้าใช้พื้นที่กันสาดนั้นหรือไม่ หากมีการเข้าไปใช้งาน ตากผ้า คนเดินในพื้นที่นั้นแล้ว ย่อมไม่ใช่กันสาด แต่มองว่าเป็นระเบียง"
ดังนั้น ฟ้องร้องได้คะ แต่คุณก็ต้องแสดงให้เห็นว่า มีคนเข้าใช้งานพื้นที่กันสาด
ตอนก่อสร้างอยู่เนี่ย คุณก็ยังขาดหลักฐานแสดงถึง "มีคนเข้าใช้งานพื้นที่กันสาด" เพราะตอนนี้ยังอยู่ในขั้นตอนก่อสร้าง เป็นเพียงการที่คุณคาดหมายว่าคนอาจเข้าใช้งานได้เท่านั้น
คำแนะนำ คุณเข้าไปคุยกับเจ้าของอาคาร ว่าขอให้ติดตั้งเหล็กดัดในส่วนของกันสาดทั้งหมดทุกห้องในด้านที่ติดกับบ้านคุณ จะเป็นการง่ายกว่าการต้องฟ้องร้อง ลดการบาดหมางใจกันทุกฝ่าย
ปล. จขกท.เก่งจัง ไปหาแปลนก่อสร้างอาคารข้างๆมาได้ยังไงคะเนี่ย
By: คนผ่านมา
Since: วันอาสาฬหบูชา 55 22:37:18
ไม่ค่อยจะเข้าใจ คคห.7
ไปตัดแบบนั้นจะมีผลอะไร ก็เขาไม่ได้ใช้คำว่า ติด
เขาใช้คำว่า ใกล้ อ่ะนะ
…. มันก็ต้องห่างจากกึ่งกลางถนนอยู่ดีนะผมว่า
.
By: tzu149
Since: วันอาสาฬหบูชา 55 22:54:37
พอเรื่อง setback เขาก็ใช้วัดจากอาคารอาคารไป จรดเขตที่ดิน
และก็ใช้คำว่า ใกล้ อยู่ดี
.
By: tzu149
Since: วันอาสาฬหบูชา 55 22:58:00
งั้นถ้า เป็นว่า
เจ้าของที่ดินเส้นก๋วยเตี๋ยว เซ็นยินยอมสร้างอาคารชิดเขตที่ดินของตน(ที่ดินเส้นก๋วยเตี๋ยว) เขาก็จะสร้างชิดกับที่ดินเอกชน น้อยกว่า 1 เมตรได้
By: คนผ่านมา
Since: วันอาสาฬหบูชา 55 23:07:50
ไม่ได้หรอกนะครับ หากมันใกล้ถนน ก็ต้องจากวัดกึ่งกลางถนนเข้ามา
ส่วนตัวเรื่องเส้นก่วยเตี๋ยว ผมไม่เคยเจอเลยไงนะ
เลยอดสงสัยไม่ได้ ไม่เคยได้ยินใครพูดอีกต่างหากอ่ะครับ
หากแบบว่า สร้างชิดด้านไม่ติดถนนล่ะ ได้แน่ๆ
เพราะถือว่าอีกแปลงคนละเจ้าของแล้ว
…แต่ตอนนี้ เขาออก #8 มาปิดแล้วไงนะ หากเจ้าของเดียวกัน
แต่คนละผู้ครอบครอง ก็รอดไปอีกอ่ะนะ
หาก 7 พูดถึงเรื่อง ด้านไม่ติดถนนก็คงใช่อ่ะนะครับ
แต่อาคารสูงขนาดเกิน 15.00 ม. มันต้องมีระยะเว้นนะครับ
ติดไม่ได้หรอกนะ แม้จะยินยอมก็ตาม
By: tzu149
Since: วันอาสาฬหบูชา 55 23:27:41
เจตนารมณ์ของการออกกฎกระทรวงฉบับที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓)ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคารพ.ศ. ๒๕๒๒
หมายเหตุ :- เหตุผลในการประกาศใช้กฎกระทรวงฉบับนี้ คือ โดยที่เป็นการสมควรกำหนด
ลักษณะ แบบ รูปทรง สัดส่วน เนื้อที่ ที่ตั้งของอาคาร ระดับ เนื้อที่ของที่ว่างภายนอกอาคารหรือ
แนวอาคาร และระยะหรือระดับระหว่างอาคารกับอาคารหรือเขตที่ดินของผู้อื่น หรือระหว่าง
อาคารกับถนน ทางเท้าหรือที่สาธารณะ เพื่อประโยชน์แห่งความมั่นคงแข็งแรง ความปลอดภัย
การป้องกันอัคคีภัย การสาธาณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การผังเมือง การ
สถาปัตยกรรมและการอำนวยความสะดวกแก่การจราจร ประกอบกับมาตรา ๘ (๑) (๗) และ
(๘) แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ได้บัญญัติให้การกำหนดดังกล่าวต้องเป็น
ไปตามที่กำหนดในกฎกระทรวง จึงจำเป็นต้องออกกฎกระทรวงนี้
การป้องกันอัคคีภัย การสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การผังเมือง การสถาปัตยกรรม ฯลฯ ผมว่ามันคงพอจะตอบคำถามการเลี่ยงกฎหมายนี้ได้ดีพอสมควรแม้ว่าจะยังไม่เกิดการกระทำเจตนารมณ์ของกฎหมายเป็นเรื่องสำคัญ.
By: tokino9
Since: วันเข้าพรรษา 55 08:24:31