การมีบ้านเป็นของตนเอง นับว่าเป็นความใฝ่ฝันของทุกคน  อย่างไรก็ตาม การทำความฝันให้เป็นจริงนั้น  ต้องอาศัยความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับเรื่องบ้านและการวางแผนการเงินที่ดี จึงจะทำให้การตัดสินใจซื้อบ้านเป็นไปอย่างถูกต้องสมหวัง ไม่มีปัญหาตามมาในภายหลัง  ทั้งนี้ เพราะการซื้อบ้านนับเป็นการตัดสินใจครั้งใหญ่ เนื่องจากบ้านมีราคาสูงมากเมื่อเทียบกับรายได้

1.  ข้อดีของการมีบ้านเป็นของตนเอง           หากคุณคิดจะซื้อบ้าน   คุณอาจมีเหตุผลหลายอย่างในใจของคุณ ตั้งแต่เหตุผลส่วนตัว จนถึงเหตุผลทางเศรษฐกิจ  เช่น
   

เป็นสถานที่อยู่อาศัยของตนเอง บ้านคือวิมานของเรา  เป็นคำกล่าวเก่าแก่ที่ทุกคนคุ้นเคยดี  บ้านถือว่าเป็นที่อยู่อาศัยที่เป็นของคุณเอง  คุณซื้อบ้านก็เพื่อสร้างความรู้สึกที่อิสระมั่นคงในการอยู่อาศัยและการสร้างครอบครัว  บางครั้งคุณอาจรู้สึกมีบ้านเป็นของตนเอง เพื่อมีพื้นที่มากพอในการเลี้ยงดูลูก  และบางครั้ง อาจรู้สึกอยากมีบ้านเอง แทนที่จะเช่า  เพื่อให้สามารถทำกิจกรรมภายในบ้านอย่างอิสระ ทั้งการปรับปรุงตกแต่งที่สอดคล้องกับรสนิยมและความพอใจส่วนตัว
   

เป็นการลงทุน การซื้อบ้านสำหรับบางคน อาจจะมุ่งเพื่อเป็นการลงทุน หรือเพื่อประโยชน์ทางการเงิน  เช่น ซื้อเพื่ออยู่เองด้วย เพื่อแบ่งพื้นที่บางส่วนให้เช่า เพื่อหารายได้ด้วย เป็นต้น
   

เป็นการออมทรัพย์  เมื่อคุณซื้อบ้าน ส่วนใหญ่มักต้องอาศัยเงินกู้จากสถาบันการเงิน ซึ่งมักจะสูงประมาณร้อยละ 80 ของราคาบ้าน และคุณจะต้องผ่อนชำระหนี้เป็นเงินงวดรายเดือน   ดังนั้น ในการผ่อนชำระเงินงวดนี้  คุณจะสามารถสะสม  เงินทุน  เพิ่มขึ้นขึ้นเรื่อยๆ  และ เงินทุน นี้  สามารถเปลี่ยนเป็น  เงินสด  ได้ โดยการขายบ้านนั้น  ตรงกันข้ามกับการเช่าบ้าน ซึ่งเงิน  ค่าเช่า   จะหายไปกับผู้ให้เช่า โดยผู้เช่า ไม่มีโอกาสสะสมทุนได้เลย
   

ต้นทุนการอยู่อาศัยค่อนข้างคงที่ ในการซื้อบ้าน ผู้ซื้อต้องผ่อนชำระเงินงวดทุกเดือน ซึ่งโดยปกติสถาบันการเงินจะกำหนดในจำนวนเงินที่คงที่ตลอดระยะเวลากู้  (20 30 ปี)  ซึ่งเงินงวดที่ผ่อนนี้ เมื่อคุณมี่รายได้เพิ่มขึ้นในปีต่อๆมา คุณจะรู้สึกเบาภาระขึ้นทุกขณะ   ในขณะที่ค่าเช่า มักจะมีการปรับเพิ่มขึ้นเสมอ โดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจดี    หรือความต้องการเช่ามีสูง
   

มูลค่าที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น โดยทั่วไป ที่อยู่อาศัย จะมีมูลค่าสูงขึ้นตลอดเวลา (ยกเว้นในภาวะเศรษฐกิจวิกฤติ หรือตกต่ำพิเศษ)  และมักจะเพิ่มสูงกว่าการนำเงินฝากธนาคาร  ดังนั้น การซื้อบ้าน นอกจากจะได้      อยู่อาศัยเองแล้ว ยังอาจขายต่อได้กำไรด้วย
   

ประโยชน์ทางภาษีอากร ผู้ซื้อบ้านได้รับประโยชน์ทางภาษีอากร   ได้แก่ การนำเงินดอกเบี้ยที่จ่ายชำระค่าผ่อนบ้านให้กับสถาบันการเงินในแต่ละปี  นำมาหักเป็นค่าลดหย่อนภาษีบุคคลธรรมดา ได้สูงถึง 50,000 บาท ในขณะที่ผู้เช่า  ไม่มีโอกาสเช่นนี้   ดังนั้น ผู้ซื้อบ้านและผ่อนบ้านจึงสามารถประหยัดเงินในส่วนนี้ได้ทุกปี  

2. ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นจากการซื้อบ้าน     แม้ว่าการซื้อบ้าน จะก่อประโยชน์หลายอย่างดังกล่าวข้างต้น  แต่การซื้อบ้าน เป็นกระบวนการที่ซับซ้อน ต้องใช้เวลาเสาะหาพอสมควร และต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น   รวมทั้งอาจก่อปัญหาตามมาได้หากผู้ซื้อไม่เข้าใจกระบวนการ หรือไม่วางแผนการเงินอย่างรอบคอบ
   

ค่าใช้จ่ายสูง ในการซื้อบ้าน ผู้ซื้อบ้านหลังแรกมักจะต้องเก็บสะสมเงินดาวน์ประมาณร้อยละ 20 ของราคาซื้อขาย และกู้อีกประมาณร้อยละ 80 ของราคา โดยต้องทำสัญญากู้และผ่อนชำระหนี้นานประมาณ 20-30 ปี   ซึ่งในช่วงแรกของการกู้เงิน (ประมาณ 1-3 ปีแรก)  ผู้ซื้อบ้านมักจะจ่ายเงินงวดที่สูงกว่าค่าเช่า  รวมทั้งอาจต้องรับภาระจ่ายค่าอื่นๆอีก เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าดูแลทรัพย์ส่วนกลาง  ซึ่งผู้กู้อาจต้องประหยัดค่าใช้จ่ายในช่วงนี้มากเป็นพิเศษ
   

โอกาสถูกยึดบ้านเพื่อบังคับจำนอง  การกู้เงินซื้อบ้าน เป็นพันธะของผู้กู้ที่จะต้องชำระหนี้เงินงวดทุกเดือนให้กับสถาบันการเงิน ดังนั้น หากผู้กู้ มีปัญหาทางการเงิน ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนด ก็อาจจะถูกฟ้องร้องต่อศาล เพื่อบังคับจำนองนำบ้านที่เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันการชำระหนี้นั้น  ออกขายทอดตลาด เพื่อนำเงินที่ได้มาชำระหนี้   นอกจากนั้น หากผู้กู้ค้างชำระหนี้นานมาก หนี้    (ที่เป็นเงินต้นพร้อมดอกเบี้ย) จะสะสมสูง จนมากกว่ามูลค่าบ้านที่ขายได้ในตลาด  ซึ่งหากเป็นเช่นนั้น นอกจากผู้กู้จะสูญเสียบ้านแล้ว  สถาบันการเงินยังมีสิทธิไล่เบี้ย โดยการนำยึดทรัพย์สินอื่นๆของผู้กู้ได้อีก หรือหากมีมาก ก็อาจฟ้องร้องผู้กู้ให้เป็นบุคคลล้มละลายได้  
   

โอกาสย้ายถิ่นมีน้อยลง เจ้าของบ้าน จะมีโอกาสในการย้ายถิ่นที่อยู่น้อยกว่าผู้เช่าบ้าน เนื่องจากจะต้องขายบ้านออกไปก่อน และหาซื้อบ้านใหม่ ในขณะที่ผู้เช่าบ้านสามารถย้ายที่อยู่ใหม่ได้ง่าย โดยเพียงแจ้งผู้เช่าล่วงหน้า 1-2 เดือนเท่านั้น   ดังนั้น หากคุณคิดว่าจะไม่อยู่ที่ใดนานนัก การซื้อบ้านก็อาจไม่เหมาะสมสำหรับคุณ
   

ค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุง การมีบ้านเป็นของตนเองนั้น เจ้าของบ้านมีภาระที่จะต้องดูแลรักษาบ้านตลอดเวลา  หากชำรุดเสียหาย ก็จำเป็นต้องซ่อมแซมด้วยค่าใช้จ่ายของตนเอง  ตรงกันข้ามกับการเช่า ซึ่งภาระด้านนี้มักเป็นของเจ้าของบ้าน  

3.      คุณสามารถจะซื้อบ้านได้ไหม ?    หากคุณตัดสินใจแล้วว่าจะซื้อบ้านเป็นของตนเอง
ประการแรกที่คุณต้องคิดคือต้องประเมินว่าคุณสามารถจะซื้อบ้านได้หรือไม่

         

คุณไม่จำเป็นต้องมีบ้านหลังแรกที่เป็นคฤหาสน์ราคาแพง  จนต้องแบกภาระผ่อนบ้านจนแทบไม่มีเงินเหลือทำอย่างอื่นเลย  หรือจนต้องเสี่ยงกับการค้างชำระหนี้ จนต้องถูกบังคับจำนองขายทอดตลาดบ้านในภายหลัง

3.1  การวิเคราะห์ค่าใช้จ่ายในปัจจุบัน  ในการซื้อบ้าน นอกจากผู้ซื้อจะต้องมีเงินออมสะสมประมาณร้อยละ  20 ของราคาแล้ว   ผู้กู้เงินจะต้องมีภาระค่าใช้จ่ายต่อเดือน (เช่น ค่าผ่อนชำระเงินกู้  ค่าใช้จ่ายดูแลทรัพย์ส่วนกลาง ค่าน้ำและค่าไฟ  เป็นต้น)  ซึ่งรวมกันแล้ว อาจจะสูงกว่าค่าเช่า  ซึ่งหากเป็นเช่นนั้น  คุณต้องทบทวนแล้วว่าคุณสามารถจะซื้อบ้านได้หรือไม่   คุณจะยังมีเงินเหลือจากการจ่าย   ค่าเงินงวดและค่าใช้จ่ายจำเป็นอื่นๆหรือไม่   หากไม่  คุณก็จะต้องเปลี่ยนแปลงนิสัยการใช้จ่ายเงินเสียใหม่  ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อบ้าน    ในกรณีที่คุณไม่เคยทำบัญชีการใช้จ่ายเงินมาก่อน คุณอาจไม่ทราบถึงรายการค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือนที่ชัดเจนนัก  ดังนั้น เวลาจะซื้อบ้าน คุณจะต้องพิจารณารายการค่าใช้จ่ายประจำเดือนอย่างจริงจัง โดยแยกเป็นหมวดหมู่ที่ชัดเจน เช่น ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย  ค่าใช้จ่ายอื่นๆ  (เช่น ค่าอาหาร ค่าเสื้อผ้าเครื่องแต่งตัว  ค่าผ่อนรถ ค่าน้ำมันรถ  ค่าเดินทาง และค่าโทรศัพท์  เป็นต้น)    บางรายการเป็นค่าใช้จ่ายที่ค่อนข้างจะคงที่ในแต่ละเดือน แต่บางรายการอาจไม่แน่นอน    ดังนั้น ในการซื้อบ้าน หากคุณเห็นว่าสำคัญ คุณอาจต้องลดค่าใช้จ่ายบางรายการ หรือต้องอดทนงดค่าใช้จ่ายเหล่านั้นไปก่อนในช่วงแรกๆ   หากคุณทดลองคำนวณดูค่าใช้จ่ายใหม่หลังจากมีบ้านแล้ว คุณคิดว่าสามารถรับภาระได้  ก็แปลว่า คุณพร้อมแล้วสำหรับการมีบ้านเป็นของตนเอง  

3.2 ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านและผ่อนบ้าน     เรามาลองดูกันให้ละเอียดขึ้นว่า ในการซื้อบ้านเพื่อเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองนั้น จะมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

1.      ค่าใช้จ่ายก่อนเข้าอยู่บ้านใหม่
 

 เงินดาวน์    :  โดยทั่วไปผู้ซื้อบ้าน จะต้องกู้เงินจากสถาบันการเงิน ซึ่งมักจะให้กู้ในวงเงินประมาณร้อยละ 80 ของราคาซื้อขาย หรือมูลค่าประเมิน  ดังนั้น ผู้ซื้อบ้านจึงจำเป็นต้องมีเงินดาวน์จำนวนหนึ่งประมาณร้อยละ 20 ของราคาซื้อขาย  และยิ่งผู้ซื้อบ้านมีเงินดาวน์สูงมากเท่าใด สถาบันการเงินก็จะเต็มใจปล่อยกู้มากเพียงนั้น      
 

 ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน :   โดยทั่วไป ผู้ซื้อบ้านจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนจำนอง  และอาจต้องเสียค่าใช้จ่ายให้กับกรมที่ดินในการโอนสิทธิและนิติกรรม (เว้นแต่ผู้ขายจะออกให้)
   

ค่าใช้จ่ายในการกู้เงิน :  ผู้กู้เงินจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการประเมินค่าบ้านที่จะจำนองเป็นหลักประกัน   และค่าใช้จ่ายในการยื่นกู้ด้วย
   

ค่าใช้จ่ายในการย้ายเข้าบ้านใหม่ :  ผู้ซื้อบ้านจะมีค่าใช้จ่ายในการย้ายบ้านจาก  ที่เดิมไปยังบ้านใหม่  เช่น ค่าขนย้ายสิ่งของ ค่าซ่อมบำรุงบ้านใหม่ ค่าซื้ออุปกรณ์เครื่องใช้ภายในบ้าน เป็นต้น    

2.  ค่าใช้จ่ายต่อเนื่อง ภายหลังการกู้เงิน และเข้าอยู่อาศัยแล้ว ผู้ซื้อบ้านจะมีค่าใช้จ่ายต่อเนื่อง ดังนี้

   ค่าเงินงวดรายเดือนชำระเงินกู้  :  เงินงวดรายเดือนที่ผู้กู้จะต้องจ่ายนั้น  (เป็นค่าดอกเบี้ย และค่าหักชำระเงินต้น) มากหรือน้อยจะขึ้นกับตัวแปร 3 ตัว ได้แก่ วงเงินกู้  ระยะเวลากู้และอัตราดอกเบี้ย

–  หากเงินกู้คงที่ เงินงวดจะขึ้นกับระยะเวลากู้  หากกู้นาน  เงินงวดก็จะน้อยกว่ากู้สั้น (ดังนั้น ผู้กู้ซื้อบ้านหลังแรก จึงมักจะกู้นานไว้ก่อน 20-30 ปี)

–  หากเงินกู้คงที่ ระยะเวลากู้คงที่ เงินงวดจะมากหรือน้อยขึ้นกับ  อัตราดอกเบี้ย กล่าวคือหากอัตราดอกเบี้ยสูง เงินงวดก็จะสูงตามไปด้วย
   

ค่าประกันอัคคีภัย และค่าประกันชีวิตเพื่อที่อยู่อาศัย :  โดยทั่วไป ผู้กู้จะต้องเสียค่าใช้จ่ายค่าประกันอัคคีภัยตัวอาคารด้วย นอกจากนั้น หากมีการทำประกันชีวิตเพื่อที่อยู่อาศัย  ก็จะต้องเสียค่าใช้จ่ายเป็นค่าประกันนี้ด้วย
   

ค่าใช้จ่ายในการอยู่อาศัย  :  ค่าใช้จ่ายต่อเนื่องได้แก่ ค่าน้ำ ค่าไฟ  ค่าดูแลชุมชนหรือค่าดูแลทรัพย์ส่วนกลาง (กรณีห้องชุด) และค่าซ่อมบำรุงที่อาจเกิดขึ้นได้เป็นครั้งคราว  ดังนั้น ผู้ซื้อบ้านจะต้องเตรียมเงินส่วนนี้ไว้ให้พร้อมเสมอ  เมื่อคุณพิจารณารายจ่ายเหล่านี้แล้ว เห็นว่าสามารถรับภาระได้ คุณก็สามารถซื้อบ้านได้  แต่จะซื้อบ้านได้ในราคาประมาณเท่าใด จะซื้อบ้านในแบบใด และจะผ่อนเงินงวดเดือนละเท่าใด

By: nutt-aromd
Since: 29 พ.ย. 55 13:14:07